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iH는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제50조에 의거 정비지원기구(국토부 고시 제2019-172호)로 지정되어 소규모주택정비사업(자율주택, 가로주택, 소규모재건축, 소규모재개발)의 상담 및 교육지원, 가로주택정비사업 초기 사업성 분석 등의 컨설팅 업무를 지원하고 있습니다.

사업성 분석 지원

『가로주택정비사업』 사업성 분석 신청서류 다운로드

소규모주택정비사업

소규모주택정비사업이란 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 ‘법’이라 함)에서 정한 절차에 따라 시행하는 사업으로 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업이 있습니다.

구분,자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업으로 나누어 정리한 표입니다.
구분 자율주택정비사업 가로주택정비사업 소규모재건축사업 소규모재개발사업
대상 단독주택
연립주택
다세대주택
단독주택
공동주택
주택단지 (공동주택) 제한 없음
내용 단독주택, 연립·다세대주택을 자율적으로 개량·정비 가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 소규모로 주거환경 개선 정비기반시설이 양호한 지역에서 공동주택 재건축 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경 개선
기존규모
  • 단독 : 18호 미만
  • 연립·다세대 : 36세대 미만
  • 단독+연립·다세대 : 36채 미만
    * 인천광역시 기준
  • 단독 : 10호 이상
  • 공동주택 : 20세대 이상
  • 단독+공동주택 : 20채 이상
  • 단독 : 대상아님
  • 공동주택 : 200세대 미만
    (200세대 이상인 경우 재건축사업)
제한 없음
대지면적 제한 없음 대지면적 1~2만㎡ 미만 대지면적 1만㎡ 미만 대지면적 5천㎡ 미만
노후도 전체 건축물 수의 3분의 2 이상
*다만, 소규모주택정비 관리지역의 경우에는 100분의 15 범위에서 시·도조례로 정하는 비율로 증감
전체 건축물 수의 3분의 2 이상 전체 건축물 수의 3분의 2 이상
*다만, 지역 요건 등을 고려해 100분의 25 범위 에서 시·도조례로 정하는 비율로 증감
시행자 토지등소유자 토지등소유자
(주민합의체 또는 조합)
토지등소유자
(주민합의체 또는 조합)
토지등소유자
(주민합의체 또는 조합)
공동 시행자 시장·군수 등 / 주택공사 등 / 건설업자 / 신탁업자 / 부동산투자회사
절차 주민합의체신고 또는 조합설립인가*(시행자) → 건축심의*(필요시 도시계획 등과 통합심의) → 사업시행인가 → 이주/착공 → 준공/청산
*자율주택정비사업의 경우 해당 절차 제외

자율주택정비사업

재건축·재개발 해제지역, 도시재생활성화지역 등에서 노후·불량인 주택을 개량·건설하는 사업.
2명 이상의 주민이 모이면 합의체를 구성해 직접 사업을 할 수 있으며, 소규모(인천광역시 기준: 기존 단독주택 18호 미만, 연립주택·다세대주택 36세대 미만, 둘 다 있으면 36채 미만) 단위로 진행이 가능합니다.

가로주택정비사업

도로로 둘러싸인 가로구역의 전부 또는 일부에서 노후·불량인 주택을 소규모(1~2만㎡ 미만)로 정비하는 사업. 자율주택보다는 단위가 크며(기존 단독주택 10호 이상, 공동주택 20세대 이상, 둘 다 있으면 20채 이상), 토지등소유자(토지, 건축물의 소유자 및 지상권자)의 80% 이상이 동의하면 조합을 설립해 시행할 수 있습니다.

‘22 가로주택정비사업 길라잡이
저층주택(단독·다세대)->가로주택(소규모 아파트)

소규모재건축사업

정비기반시설이 양호한 지역에서 주택단지(기존 주택 200세대 미만)에 위치한 노후·불량인 공동주택을 소규모(1만㎡ 미만)로 재건축하는 사업. 가로구역 요건과 상관없이 사업 시행이 가능하지만, 재건축 초과이익 환수 부담금의 부과 대상이 됩니다.

소규모재개발사업

역세권(승강장 경계반경 350미터 이내) 또는 준공업지역에서 노후·불량인 건축물을 소규모(5천㎡ 미만)로 재개발하는 사업. 주택이 없는 상공업지역에서도 개발이 가능하며, 토지등소유자(토지, 건축물의 소유자 및 지상권자)의 80% 이상이 동의하면 조합을 설립해 시행할 수 있습니다.

소규모주택정비 관리지역

1. 소규모주택정비 관리지역이란 (법 제2조제1항제9호)
  • 저층주거지 난개발 방지 및 계획적 소규모 주택정비 추진을 위해 블록별 정비계획과 기반시설 계획 등을 포함한 10만㎡ 이내 지역.
주민주도,공공주도거점사업,생활SOC,기반시설 -주민주도 자율주택(리모델링 활성화 연계),공공주도 거점사업(임대주택,공영주차장),주민주도 가로주택, 공공시설 활용(임대주택,경로당 조성), 보행환경개선, 소규모 합필 공동개발, 도로학폭(보차분리), 생활SOC시설(도서관, 복지시설 등)
2. 소규모주택정비 관리지역 요건 (법 제43조의2 및 시행령 제38조의2)
  • 대상지역 : 신축·노후주택이 혼재되어 광역적 개발이 곤란한 저층주거지로 노후주택만 소규모로 정비가 필요한 지역
  • 규모 : 10만㎡ 미만
  • 노후도 : 관리지역 내 노후·불량 건축물이 2분의 1 이상인 지역
3. 소규모주택정비 관리지역 지정절차 (법 제43조의 2)
  1. 관리계획 제안

    시장·군수 등

  2. 관리지역 지정 + 관리계획 승인

    시·도지사,
    도시재생·도시계획위원회 심의

  3. 블록별 개별 정비 시행

    거점사업 및 민간사업 시행

4. 관리지역 지정에 따른 혜택 (공공·민간사업 모두 적용)
구분,가로주택정비사업, 소규모주택정비 관리지역 내 가로주택정비사업으로 나누어 정리한 표입니다.
구분 가로주택정비사업 소규모주택정비 관리지역 내
가로주택정비사업
사업요건완화 가로구역
요건 완화
4면이 6m이상 도로로(또는 도시계획도로)
둘러싸인 구역
6m 도로로 둘러싸이지 않아도 심의를 통해 인정
가로구역
면적 확대
1만㎡ 미만
(공공참여 등 공공성 요건 충족 시 2만㎡ 미만)
관리지역 내 민간이 시행하는 경우라도
2만㎡ 미만까지 가능
가로구역
수용권 도입
매도청구권 공공 단독 시행 시 수용 가능
건축규제완화 용도지역 상향 - 1종, 2종 일반주거지역에 대한 용도지역 상향
대지경계선
이격거리 완화
7층 이하 건축물 1/2 범위에서 완화 7층 초과 15층 이하 건축물도 완화 적용
인동간격완화 건축물 높이의 0.5~1배 수준
(인천광역시의 경우 0.8배)
건축물 높이의 0.5배까지 완화
공동이용시설
용적률 특례
- 용적률 산정 시 공동이용시설은 바닥면적 산정 제외
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