(舊)경찰청부지 복합숙박센터 건립사업

민간사업자 공모지침서

2007. 3. 30

-  목    차  -

제1장 사업의 개요	1

제1절 기본사항	1

제1조  (목 적)	1

제2조  (용어의 정의)	1

제2절 사업계획	1

제3조  (사업개요)	1

제2장 사업방향 및 계획지침	2

제1절 사업방향	2

제4조  (사업방향)	2

제2절 계획지침	2

제5조  (일반사항)	2

제6조  (필수사항)	3

제7조  (권장사항)	3

제3장 사업시행조건	3

제1절 이행보증	3

제8조  (사업시행조건)	3

제9조  (사업참가보증금 납부)	4

제2절 프로젝트회사 설립	4

제10조  (설립기한)	4

제11조  (자본금 및 지분)	4

제12조  (출자이행각서 제출)	4

제13조  (지분율의 변경)	4

제14조  (자금조달)	5

제15조  (출자금 회수 등)	5

제3절 토지매매	5

제16조 (토지공급)	5

제17조 (토지매매대금)	5

제18조 (토지사용승낙)	6

제19조 (소유권이전)	6

제4절 인․허가 및 특기사항	6

제20조 (인․허가 업무의 상호협조)	6

제21조 (사업계획의 조정)	7

제22조 (특기사항)	7

제5절 사업시행	8

제23조 (업무의 분담)	8

제24조 (공사시행)	8

제25조 (공사완공보증)	8

제4장 사업신청	9

제1절 사업신청자격	9

제26조  (신청자격)	9

제27조  (컨소시엄의 구성)	9

제28조  (관련법규 및 공모지침 준수)	9

제2절 사업계획서 제출	10

제29조  (사업계획서 작성기준)	10

제30조  (사업신청 제출서류)	10

제31조  (비용부담)	11

제5장 사업계획서 평가 및 민간사업자 선정	11

제1절 사업계획서 평가	11

제32조 (평가기준)	11

제33조 (평가항목 및 요소별 배점)	11

제34조 (평가내용)	14

제35조 (평가방법)	17

제2절 우선협상대상자 선정	18

제36조 (사전검토)	18

제37조 (우선협상대상자 선정방법)	19

제38조 (심사위원 명단 공개)	19

제39조 (공모지침의 해석)	19

제6장 사업협약 체결 및 해지 등	19

제40조 (사업협약체결)	19

제41조 (협약의 해지)	20

제42조 (손해배상)	21

제43조 (기타사항)	22

제7장 추진일정 및 질의사항	22

제44조 (추진일정)	22

제45조 (질의사항)	23

【 부 록 】 사업계획서 작성지침

제1장 사업의 개요

제1절 기본사항

제1조 (목적) 본 지침은 인천광역시도시개발공사(이하 "공사"라 한다)가 (舊)경찰청부지 복합숙박센터 프로젝트 파이낸싱 사업(이하 "사업"이라 한다)과 관련하여 사업자 공모에 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조 (용어의 정의) 본 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “복합숙박센터 건립사업”이라 함은 제3조 제2호의 호텔과 기타 용도의 시설을 갖춘 복합숙박센터를 건립하기 위한 사업으로 제3조를 그 내용으로 하며, 기타 용도란 건축법시행령 제3조의4 관련 [별표1]에 의한 공동주택을 제외한 관련규정(건축법, 관광진흥법, 지구단위계획서 등)에서 허용하는 용도의 시설을 말한다.

2. “사업신청자”라 함은 본 사업의 공모에 참여하는 개별법인 또는 국내․외 법인으로 구성된 컨소시엄을 말한다.

3. “사업계획서”라 함은 사업자로 선정되기 위하여【부록】사업계획서 작성지침에 의해 사업신청자가 제출한 사업추진에 관한 기본계획서를 말한다.

4. “우선협상대상자”라 함은 본 지침 제37조의 규정에 따라 선정된 자로서 본 사업을 위해 공사와 계약체결의 우선권을 갖게 된 자를 말한다.

5. “민간사업자”라 함은 본 사업의 공모에 참여하여 제40조의 규정에 의해 사업협약을 체결한 사업자를 말한다.

6. “민간투자비”라 함은 사업계획서상 총 투자비에서 제17조의 토지매매대금을 제외한 금액을 말한다.

7. “프로젝트회사”라 함은 본 사업을 수행하기 위하여 공사와 민간사업자가 공동으로 출자하여 설립하는 법인을 말하며 법인세법 제51조의2 제1항 제6호에 의거 설립되는 법인(프로젝트 금융회사)을 포함한다.

제2절 사업계획

제3조 (사업개요) 본 사업의 주요내용은 다음과 같다.

1. 건립부지 현황

가. 위    치 : 인천광역시 중구 항동 3가 7-1번지 일원

나. 부지면적 : 8,607㎡(약 2,604평, 변경가능)

다. 토지이용 : 일반상업지역, 방화지구, 역사문화미관지구, 지구단위계획구역(개항기 근대건축물 밀집지역)

2. 복합숙박센터내 호텔건립 개요

가. 호텔등급 : 관광진흥법 및 건축법에 의한 관광호텔

나. 객실기준 : 200실 이상

다. 부대시설 : 식음시설, 연회시설, 비즈니스센터 등

라. 사업기간 : 본 사업의 사업기간은 프로젝트회사 설립일(2007년 5월 예정)부터 2009년 7월까지로 한다.

3. 사업의 추진절차는 다음 순서와 같다.

가. 민간사업자 선정(사업협약 체결)

나. 사업협약 체결 및 프로젝트회사 설립

다. 사업대상지 위치와 면적 확정(측량)

라. 기본설계 및 실시설계 용역

마. 관광숙박업 사업계획 승인 및 건축허가

바. 공사시행

사. 복합숙박센터 완공 및 운영

제2장 사업방향 및 계획지침

제1절 사업방향

제4조 (사업방향) 본 사업은 인천광역시 중구 항동3가 7-1번지 (舊)경찰청부지 일원에 숙박, 판매, 연회 기능을 갖춘 복합숙박센터를 건립하여 인천의 관광환경을 개선하고, 관광 인프라를 구축함으로써 인천을 국제관광도시로 변모시키는 선도시설로서의 기능을 수행토록 하기 위하여 추진한다.

제2절 계획지침

제5조 (일반사항) 본 복합숙박센터 건립과 관련한 계획 및 시설기준은 다음과 같으며, 이를 준수하여야 한다.

1. 수인선 복선전철계획

2. 개항기 근대건축물 밀집지역 지구단위계획(2003.5, 인천광역시)

3. 「건축법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「환경․교통․재해 등에 관한 영향 평가법」, 「자연재해대책법」 등 관련법령 및 기준

4. 기타 관련법 및 「인천광역시 도시계획조례」, 「건축조례」 등 관련규정

제6조 (필수사항) 사업신청자가 제출하는 사업계획서에는 제3조 제2호의 호텔계획을 포함하여야 한다.

제7조 (권장사항) 본 복합숙박센터 건립과 관련, 권장지침은 다음과 같다.

① 공사에서 검토한 ‘복합숙박센터 건립 기본구상(안)’은 사업계획 수립 및 사업계획서 작성에 참고한다.

② 건축물을 제외한 지상부의 공간은 녹지공간을 최대한 확보하기 위한 시설로 활용한다.

제3장 사업시행조건

제1절 이행보증

제8조 (사업시행조건)

① 민간사업자는 2009년 5월까지 호텔을 준공하고, 7월까지 개장하여야 한다. 다만, 사업추진과정에서 인․허가와 관련된 사항, 또는 불가항력에 의한 문제로 부득이하게 기간을 변경해야 할 때에는 공사와 별도 협의하여 기간을 조정할 수 있다.

② 사업자가 사업계획서에서 제안한 건설계획 및 자금조달계획은 사업시행과정에서 특별한 사유가 없는 경우를 제외하고 변경되지 않으며 구속력을 갖는다.

제9조 (사업참가보증금 납부)

① 사업신청자는 사업 신청시 협약 체결에 대한 이행 보증과 협약체결 후 협약의 이행을 보증하기 위하여 20억원을 현금, 자기앞수표, 공사의 우선변제권이 확보될 수 있는 정기예금증서 또는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령」 제37조 제2항에 의한 보증서로 공사에 납부하여야 한다.

② 보증기간은 사업 신청시부터 우선협상대상자 선정 통보후 50영업일까지로하며, 프로젝트 회사 설립(출자 완료)후 종료한다.

③ 공사는 탈락자에게 5영업일이내 보증금을 반납한다.

제2절 프로젝트회사의 설립

제10조 (설립기한) 민간사업자(공사가 프로젝트회사에 참여하는 경우에는 공사와 공동으로)는 사업협약 체결일로부터 30영업일 이내에 프로젝트회사를 설립한다. 단, 부득이한 경우 상호 협의하여 설립기한을 연장할 수 있다.

제11조 (자본금 및 지분) 프로젝트 회사의 설립자본금은 공사의 지분을 제외하고 80억원 이상으로 한다. 공사가 프로젝트회사에 출자하는 경우의 출자지분은 이사회 및 인천광역시장의 승인을 득한 후 이루어지며 20%미만으로 한다. 추가적인 출자가 필요한 경우에는 상호 협의하여 추가 출자지분 등을 정한다.

제12조 (출자이행각서 제출) 민간사업자는 회사설립 시 <양식 18>에 의한 출자이행각서를 단독 또는 컨소시엄 구성업체 별로 공사에 제출하여야 한다.

제13조 (지분율의 변경)

① 민간사업자 선정 후 프로젝트회사 설립 전까지 공사의 사전승인 없이 “사업계획서 작성지침”의 <양식 6>에 의거한 출자자 구성 및 지분율 계획을 변경할 수 없으며, 승인 없이 변경할 경우 민간사업자 선정을 취소할 수 있다.

② 프로젝트회사 설립 이후 출자자 또는 그 출자자의 지분율을 변경하고자 할 때에는 공사의 사전 서면 승인을 받아야 한다.

③ 제5장에 의하여 선정된 민간 사업자를 구성하는 출자자 외에 출자에 신규로 참가하려는 자는 출자 전에 제6장의 사업협약의 내용을 수인하는 문서를 공사에 제출하여야 한다.

제14조 (자금조달) ① 본 사업의 원활한 추진을 위하여 민간사업자는 사업에 필요한 자금을 지분별로 보증(공사 제외)하여 조달한다. 추가적인 출자가 필요한 경우에는 사업협약 체결에 의한 출자 지분율에 따라 출자한다.

② 민간사업자는 타인자본 조달을 위한 은행확정 term sheet를 건축법 제16조에 의한 착공신고일 이전까지 제출한다.

제15조 (출자금 회수 등) 공사가 프로젝트회사에 출자하는 경우, 민간사업자는 제3조에 의한 사업기간 종료 후 공사와 협의하여 공사의 지분을 인수할 수 있다. 이에 대한 세부사항은 협약체결시 정한다.

제3절 토지매매

제16조 (토지공급) 공사와 프로젝트회사는 프로젝트회사 설립등기 완료일로부터 7영업일 이내에 토지매매계약을 체결한다.

제17조 (토지매매대금)

① 프로젝트회사가 납부할 토지매매대금은 제16조에 의한 프로젝트회사 설립등기 완료일까지 공사에서 취득한 토지원가(건물 등의 매입비 포함)에 판매비, 관리비, 자본비용을 합하여 공사에서 산정한 금액으로 하고, 제3조의 사업기간 종료시 정산한다.

② 프로젝트회사는 제16조에 의한 토지매매계약 체결 시 토지매매대금의 10%에 해당하는 계약보증금을 현금으로 공사에 납부한다.

③ 민간사업자는 프로젝트회사의 토지매매대금 납부의무에 대하여 지분별로 보증하며 이 경우 지분산정은 프로젝트회사의 지분중 공사의 지분을 제외한 민간사업자 지분의 합이 100이 되는 것으로 한다.

④ 프로젝트회사는 제2항의 계약보증금을 제외한 토지매매대금을 제16조의 토지매매계약 체결일로부터 제3조에 의한 사업기간 종료일까지의 기간 동안 6개월 단위로 균등분할하여 납부한다.

⑤ 프로젝트회사는 제4항의 토지매매대금에 대하여 공사의 토지규정 시행내규 제121조 제3항에서 정하는 할부이자를 토지대금 납부 시 공사에 납부한다.

⑥ 제5항의 할부이자율은 증감할 수 있고 공사는 이를 사전에 프로젝트회사에 통지한다.

⑦ 토지공급 및 토지매매대금 납부에 관한 기타 사항은 사업협약 및 토지매매계약에서 상세히 정한다.

제18조 (토지사용승낙) 공사는 프로젝트회사가 건축착공을 위하여 사업대상지에 대한 토지사용 승낙을 요청하는 경우에는 토지사용을 승낙할 수 있다.

제19조 (소유권이전)

① 사업기간 종료일 이전이라도 사업대상지의 소유권 이전이 가능한 경우에 프로젝트회사에 출자하는 민간사업자는 공사에 토지소유권 이전을 요청할 수 있다.

② 토지소유권 이전 시 프로젝트회사에 출자하는 민간사업자는 토지소유권에 해당하는 토지매매대금을 완납하여야 하며, 토지매매대금 완납이 곤란할 경우 공사를 제외한 프로젝트회사 구성원은 토지매매대금과 할부이자(지급청구에 소요되는 기간동안의 지연손해금을 포함한다)의 100분의 110에 해당하는 금액에 대하여 공사가 인정하는 담보물(공사 분양규정 시행내규 제69조 제1항 제2호 각목에 규정된 담보물)을 제출하여야 한다.

제4절 인․허가 및 특기사항

제20조 (인․허가 업무의 상호협조)

① 건축 관련 인․허가는 프로젝트회사가 담당하며, 공사는 이에 적극 협조한다.

② 민간사업자가 제시한 사업계획은 공사와 협의를 거쳐 확정되며 그 방안이 도시관리계획의 변경을 요구하는 경우에는 인․허가를 득한 후 사업을 추진한다.

③ 공사와 민간사업자는 상호협의를 통해 사업계획을 조정하고 인․허가에 최선을 다하여야 한다.

제21조 (사업계획의 조정)

① 공사와 민간사업자는 상호 협의를 통해 사업계획을 조정할 수 있다.

② 민간사업자는 각종 인․허가 결과, 본 사업의 목적달성에 지장이 없는 정도의 사업계획 조정이 필요한 경우 이를 수인하여야 한다.

③ 민간사업자는 사업계획에 따라 도시관리계획 변경 등이 필요한 경우 이에 수반되는 용역을 시행하고 그 결과를 건축 관련 인․허가 착수 이전까지 공사에 제출하여야 한다.

제22조 (특기사항)

① 용도별 건축연면적이 환경․교통․재해등에 관한 영향평가법의 규정에 의한 지방교통영향심의위원회 심의대상인 경우 심의를 거쳐야 한다.

② 개항기 근대건축물 밀집지역 지구단위계획구역으로 결정된 지역이므로 세부개발계획시 관련 내용을 반영하여야 한다.

③ 건축계획에 의한 교통체계개선 등으로 완화차선(SET-BACK) 등 공공용지 시설등이 발생될 시 발생된 부분의 면적을 제외한 면적(구획)을 토대로 건축계획(용적률, 건폐율, 연면적, 높이 등)이 수립되어야 한다.

④ 본 사업용지는 인천내항과 인접하고 있으므로 숙박센터 건립에 따른 조망권의 침해가 최소화 되도록 건축계획에 반영하여야 한다.

⑤ 지구단위계획을 참고하여 주변 시설(월미관광특구, 차이나타운 등)과 연계한 차량동선, 보행동선 및 건축배치가 되어야 한다.

⑥ 주변지역과 조화를 이루고 상징성이 있는 건축물이 되도록 건축물의 외관, 층수, 구조, 용도 등을 건축계획에 반영하여야 한다.

⑦ 부지 지하로 수인선 복선전철이 통과하고 있어 건축계획시 지하터널 구조물에 대한 안정해석이 요구되며, 안정해석 결과, 전철 운영에 따른 제한사항(소음 진동), 토지사용 등에 대하여 “한국철도시설공단”과 협의하여야 한다.

제5절 사업시행

제23조 (업무의 분담)

① 공사는 본 사업에 있어 프로젝트회사에 대상토지를 매각하고, 본 사업이 성공적으로 추진될 수 있도록 다음과 같은 업무를 한다.

1. 각종 사업계획에 따른 인․허가 승인 및 변경 지원

2. 도시관리계획 변경 등 행정절차 이행 지원

3. 사업부지의 매입(측량, 보상협의 등)

4. 사업협약상 공사가 수행하기로 정하는 업무

5. 제1호 내지 제4호와 관련한 기타 부대업무

② 민간사업자의 업무는 다음과 같다.

1. 사업계획의 수립

2. 사업비 조달

3. 기본설계, 실시설계, 건축 관련 인‧허가 및 공사시공 등에 관한 사항

4. 관광숙박업 사업계획 승인 등 절차이행에 따른 부대사항

5. 복합숙박센터 운영

6. 사업활성화를 위한 마케팅 및 부대업무

7. 제1호 내지 제6호와 관련한 기타 부대업무

③ 제1항 또는 제2항에 포함되지 아니한 사항에 대해서는 공사와 민간사업자가 협의하여 결정한다.

제24조(공사시행)

① 사업대상지내 건축공사는 프로젝트회사가 담당한다.

② 프로젝트회사는 제3조의 사업기간내에 사용승인을 득하여야 한다.

제25조(공사완공보증) 민간사업자는 건축법 제16조에 의한 착공신고일 이전까지 건축물의 완공을 보증하기 위하여 대한건설협회가 발표하는 최근년도의 시공능력평가액이 추정 공사비이상인 건설회사의 책임준공 확약서나 총 공사비의 30%에 해당하는 보증서를 제출하여야 한다.

제4장 사업신청

제1절 사업신청자격

제26조 (신청자격)

① 사업신청은 사업수행 능력이 있는 개별법인 또는 2개 이상의 법인으로 구성된 컨소시엄으로 한다.

② 사업신청자는 법인대표자 명의로 사업신청을 하여야 하며, 컨소시엄인 경우 참여업체의 위임을 받아 컨소시엄 대표자 명의로 사업신청을 한다.

③ 사업신청서류 접수일 현재「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」, 「지방재정법」, 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」등 관련규정 또는 이에 의한 처분으로 입찰 자격이 제한 또는 정지된 자는 사업신청을 할 수 없다.

④ 사업신청서 접수일 현재 관광진흥법 제7조의 규정에 의하여 참가자격이 제한되거나 정지된 자는 사업신청을 할 수 없다.

⑤ 사업신청자 또는 컨소시엄의 출자자는 본 사업에 복수로 사업신청자가 되거나 그 출자자가 될 수 없다.

제27조 (컨소시엄의 구성)

① 출자자의 최소 지분율은 5%이상이어야 하고, 최대출자자의 지분율은 25%이상으로 하며 출자회사 중 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」제2조에 정하고 있는 계열회사의 지분율 합계가 50%를 초과할 수 없도록 컨소시엄을 구성하여야 한다.

② 프로젝트회사 설립 전에는 컨소시엄 구성업체의 변경은 불가능하다. 단, 파산 등 부득이한 경우에는 공사의 사전 승인 하에 변경이 가능하다.

제28조(관련법규 및 공모지침 준수) 사업신청자는 관련법규 및 공모지침을 준수하여야 하며 법규 위배 또는 공모지침의 기준을 임의 변경하여 사업제안을 하는 경우에는 심사하지 아니할 수 있으며, 우선협상대상자로 선정된 경우에도 협상대상에서 제외할 수 있다.

제2절 사업계획서 제출

제29조 (사업계획서 작성기준)

① 사업신청자는 평가항목을 참조하여『사업계획서 작성지침』에서 제시한 기준에 맞게 작성하여야 한다

② 사업계획서 작성에 필요한 주요지표는 다음과 같다.

1. 가격산출기준 : 공고일 현재 단가를 기준하여 불변가격으로 작성함.

2. 이자율 : 공고일 현재 3년만기 회사채(무보증 AA-) 유통수익률을 기준으로 함.

3. 환  율 : 공고일 현재 서울외국환중개(주) 발표 기준환율을 기준으로 함.

4. 물가변동율 : 연 5%를 기준으로 사업계획서를 작성

5. 도량형 : 국제단위계(SI)

제30조 (사업신청 제출서류) 사업신청시 제출 서류는 다음과 같다.

1. 사업계획서의 제출부수는 다음과 같다.

구 분	형식 및 분량	제출부수
		원 본	사 본
사 업 계획서	제1권 본 사업계획서	1부	19부
	제2권 부속서류	1부	5부
	설계도판	사업계획서 작성지침 참조

2. 사업계획서의 원본은 표지에 사업신청자의 명칭을 기재하고, 대표자가 서명 또는 인감을 날인하여야 한다.

3. 평가를 위해 최종 제출된 사업계획서는 수정 또는 보완할 수 없다.

4. 공사는 평가에 필요하다고 인정되는 경우 모든 사업신청자에게 새로운 서류를 추가로 제출하게 하거나, 사업계획서 공모지침을 추가 또는 수정할 수 있으며, 이 경우 공문 통보로 갈음하거나 공사홈페이지에 게시한다.

5. 사업계획서에 대한 전산파일은 CD로 제작하여 함께 제출한다.

6. 사업신청자는 제출한 서류 및 도면에 대하여 지적재산권을 주장하지 아니하고, 제출된 사업계획서는 공사의 계획에 따라 일정기간 동안 전시, 혹은 책자로 인쇄, 발간하여 배포할 수 있다.

제31조 (비용부담) 사업신청자가 제출하는 모든 서류의 작성과 제출에 소요되는 일체의 비용은 사업신청자의 부담으로 한다.

제5장 사업계획서 평가 및 민간사업자 선정

제1절 사업계획서 평가

제32조 (평가기준)

① 사업계획서는 사업이행능력, 건설계획, 관리 운영계획, 지역발전 기여도 4개 분야로 구분하여 평가한다.

② 평가에 필요한 자료를 제출하지 않았거나, 자료를 제출한 경우라도 점수를 부여할 수 없는 경우에는 “0”점으로 처리한다.

③ 출자자에 대한 평가시에는 지분율에 따라 배점한 후 가중 평균한다.

제33조 (평가항목 및 요소별 배점) 총점은 1,000점으로 하되, 평가항목, 평가요소별 배점은 다음과 같다.

평가항목 및 평가요소	배 점
합 계	1,000
Ⅰ. 사업이행능력	500
1. 사업신청자의 자격	150
- 출자자의 사업수행 실적 - 출자자의 재무능력	70 80
2. 재원조달계획	300
- 총사업비 산정 - 자기자본 투입계획 - 타인자본 투입계획 - 단계별 재원 조달 계획 및 이행방안 - 예비재원 조달계획	40 100 40 70 50
3. 사업성 분석	50
- 사업성 분석 방법 - 사업성 분석 결과	40 10
Ⅱ. 건설계획	350
1. 시설구성의 합리성	110
- 전체 건축규모, 객실수 및 객실규모 - 객실, 부대시설 등 내부 시설배치 계획 - 전체 시설구성	50 40 20

평가항목 및 평가요소	배 점
2. 건축계획의 합리성	150
- 건축계획(시설배치 및 동선체계, 조형미, 경관계획 등) - 녹지, 조경계획 - 환경관리계획 및 주변 교통관리계획, 민원대처계획 등	80 40 30
3. 시공계획의 신뢰성	90
- 공사비, 설계비, 관리비 등 건설비용 산정 - 견실시공 보장을 위한 보험가입 등 이행보증계획 - 예정공정표 및 연도별 건설계획	20 30 40
Ⅲ. 관리 운영계획	100
1. 사업관리계획	30
- 조직 및 인적자원 계획 - 시설관리 계획	20 10
2. 수요확보를 위한 영업전략	70
- 시장분석과 사업여건 전망 - 호텔 Brand 도입계획 - 마켓팅 전략 및 수요확보 계획	10 30 30
Ⅳ. 지역발전 기여도	50
- 근대건축물 보전지역과의 조화 방안 - 지역주민의 고용증대 및 지역경제 활성화 방안	30 20

제34조 (평가내용) ① 사업이행능력 평가요소의 세부 평가내용은 다음과 같다.

1. 사업신청자의 자격(150)

평가요소	세부 평가내용	중점 검토 사항	평가방법
출자자의 사업수행 실적(70)	- 최근 10년이내 관광숙박업 및 유사사업 운영경험, 관광숙박시설 및 유사시설 건설실적(협약업체 실적포함)	- 최근 10년 이내 숙박업 운영실적 또는 최근 10년 이내 숙박업 건설실적 - 실적사업의 운영기간, 시공규모(객실수, 매출, 건수 등)를 종합적으로 고려 ※유사시설 : 청소년활동진흥법상의 유스호스텔, 건축법상의 일반숙박시설 중 호텔 ※유사사업 운영경험 : 유사시설을 운영한 경험	절대평가
출자자의 재무능력(80)	- 출자자의 자본금 규모 - 출자자의 재무구조 - 출자자의 대외 신용도 및 출자여력	- 부채비율 : 부채/자기자본 - 차입금 의존도 : (차입금+회사채)/총자본 - 자기자본비율 : 자기자본/총자산 - 유동비율 : 유동자산/유동부채	절대평가

2. 재원조달계획(300)

평가요소	세부 평가내용	중점검토사항	평가방법
총사업비 산정(40)	- 총사업비 산정의 적정성	- 총 사업비 구성 배분비율의 적정성	절대평가
자기자본 투입계획(100)	- 총사업비중 자기자본 비율 - 자기자본 조달내용의 타당성	-	상대평가
타인자본 투입계획(40)	- 타인자본 조달의 확실성, 안전성 - 타인자본의 차입조건	-	절대평가
단계별 재원 조달 계획 및 이행방안(70)	- 단계별 재원 조달계획의 적정성 및 이행방안의 타당성	-	절대평가
예비재원 조달계획(50)	- 예비비 산정의 적정성 및 재원조달 방안	-	절대평가

3. 사업성분석(50)

평가요소	세부 평가내용	중점 검토 사항	평가방법
사업성 분석 방법(40)	- 사업성 분석의 충실성 - 현금흐름 분석의 타당성 - 사업성분석과정의 검증 용이성	-	절대평가
사업성 분석 결과(10)	- 예상수익(율)의 적정성	-	절대평가

② 건설계획 평가요소의 세부 평가내용은 다음과 같다.

1. 시설구성의 합리성(110)

평가요소	세부 평가내용	중점 검토 사항	평가방법
전체 건축규모, 객실수 및 객실규모(50)	- 필수시설의 충족도 - 호텔 규모의 적정성(호텔 관련 부대시설 포함 60%이상)	- 필수시설(200실 이상 호텔 및 호텔 부대시설)에 대한 충족여부	절대평가
객실, 부대시설 등 내부 시설배치 계획(40)	- 객실, 부대시설 등 내부 시설배치 및 규모의 적정성	-	상대평가
전체 시설구성(20)	- 시설구성의 독창성, 작품성 - 시설구성의 타당성	-	상대평가

2. 건축계획의 합리성(150)

평가요소	세부 평가내용	중점 검토 사항	평가방법
건축계획(시설배치 및 동선체계, 조형미, 경관계획 등)(80)	- 건축계획의 적정성	-	상대평가
녹지, 조경계획(40)	- 주변 환경과의 조화 - 근대 건축물과의 연계성	-	상대평가
환경관리계획 및 주변 교통관리계획, 민원대처계획 등(30)	- 환경관리계획, 교통관리계획, 민원대처계획 등의 적정성	-	상대평가

3. 시공계획의 신뢰성(90)

평가요소	세부 평가내용	중점 검토 사항	평가방법
공사비, 설계비, 관리비 등 건설비용 산정(20)	- 공사비, 설계비, 관리비 등 건설비용의 적정성	-	절대평가
견실시공 보장을 위한 보험 가입 등 이행보증계획(30)	- 견실시공 보장을 위한 이행보증계획의 적정성	-	절대평가
예정공정표 및 연도별 건설계획(40)	- 예정공정표 및 연도별 건설계획의 적정성 - 공기 준수를 위한 공법의 적정성	- 2009년 5월까지 필수시설(200실 이상 호텔 및 호텔 부대시설)을 준공하기 위한 신뢰성	절대평가

③ 관리 운영계획 평가요소의 세부 평가내용은 다음과 같다.

1. 사업관리계획(30)

평가요소	세부 평가내용	중점 검토 사항	평가방법
조직 및 인적자원 계획(20)	- 조직편성 및 인력운영계획의 적합성	- 부문별 인원의 적정배분	절대평가
시설관리 계획(10)	- 시설 관리 운영 계획의 적합성	-	절대평가

2. 수요확보를 위한 영업전략(70)

평가요소	세부 평가내용	중점 검토 사항	평가방법
시장분석과 사업여건 전망(10)	- 시장분석 및 사업여건 전망에 대한 타당성	-	상대평가
호텔 Brand 도입계획(30)	- 호텔 Brand 도입계획의 우수성	- 기존 200실 이상 호텔의 Brand 도입여부	절대평가
마켓팅 전략 및 수요확보 계획(30)	- 마켓팅 전략의 우수성 - 수요확보계획의 우수성	-	상대평가

④ 지역발전 기여도 평가요소의 세부 평가내용은 다음과 같다.

평가요소	세부 평가내용	중점 검토 사항	평가방법
근대 건축물 보전지역과의 조화 방안(30)	- 공용시설 반영도 - 지역주민의 시설활용 방안 반영도	- 주변지역(근대 건축물 보전지역)을 활성화하기 위한 시설의 도입 및 기여도	절대평가
지역주민의 고용증대 및 지역경제 활성화 방안(20)	- 지역주민의 고용증대 및 지역경제 활성화 노력		상대평가

제35조 (평가방법)

① 평가방법은 평가 항목의 성격에 따라 절대평가와 상대평가로 구분하여 실시한다.

② 절대평가 점수는 아래와 같이 5개 등급으로 환산 적용한다.

등급	A	B	C	D	F
해당사항	탁월	우수	보통	미흡	부진
점수배분	100%	90%	80%	70%	60%

③ 상대평가 항목은 아래와 같이 평가한다.

1. 평가요소의 등급별 배점은 각 평가요소별 배점을 기준으로 수 100%, 우 90%, 미 80%, 양 70%, 가 60%로 한다.

2. 평가는 우수한 사업신청자부터 수, 우, 미, 양, 가 등급으로 나누고 각 등급별로 사업신청자수를 수 10%, 우 20%, 미 40%, 양 20%, 가 10%로 배분하되, 평가대상이 5개 이하인 경우 위 등급별 배분율에 불구하고 수, 우, 미, 양, 가 순으로 1개씩 배분한다. 단, 평가대상이 1개인 경우 제2항의 배점으로 평가한다.

3. 등급별 사업신청자수의 배분은 전체 사업신청자 수에 위 등급별 배분율을 곱하여 산출하며 산출 결과 소수점 이하 수치가 산출될 경우 소수점 이하 수치가 가장 높은 등급부터 배분한다. 단, 소수점 이하의 수치가 동일한 경우 수, 가, 우, 양, 미 순서에 의한다.

4. 등급별 사업신청자수의 배분 분포는 아래와 같다.

< 등급별 배분 분포 >

등급	사업신청자수
	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	15개 초과
수우미양가	1 1	1 1 1	1 1 1 1	1 1 1 1 1	1 1 2 1 1	1 1 3 1 1	1 2 3 1 1	1 2 3 2 1	1 2 4 2 1	1 2 5 2 1	1 3 5 2 1	1 3 5 3 1	1 3 6 3 1	2 3 6 3 1	(생략) ※위의 평가방법에 의거 배분

④ 기간계산은 다른 규정이 없는 한 공모공고일 현재를 기준으로 한다.

⑤ 각 사업신청자의 평가항목별 점수는 각 항목별 선정심의위원의 점수를 합산하여 선정심의위원의 수로 나눈 평균값(소수점 이하 셋째 자리에서 반올림)으로 하며, 각 사업신청자의 사업계획서 평가부문 득점은 평가항목별 점수를 합산한다.

⑥ 동점자가 있을 경우 사업이행능력, 건설계획, 관리 운영계획 순으로 높은 점수를 받은 자로 선정한다.

제2절 우선협상대상자 선정

제36조 (사전검토)

① 공사는 민간사업자 선정을 위한 심의를 사전검토와 본 심의로 구분하여 시행한다.

② 사전검토는 공사 실무진이 제출된 사업계획서 및 설계도판을 아래의 “사전검토 기준”에 따라 검토하여 사업신청자의 확인절차를 거친 후, 그 결과는 심사 당일 본 심의에 따른 사업계획서 총점에 반영한다.

구 분	검 토 내 용	감점기준	비 고
사업계획서 작성지침	․A4기준 규격 위반	권 당 0.5점	최대 5점
	․페이지 쪽수 위반	쪽 당 0.5점
설계도판 작성지침	․규격(제1호, 제3호 A1) 위반	도판 당 0.5점

제37조 (우선협상대상자 선정방법)

① 공사가 선정심의위원회의 심의결과에 따라 순위별 우선협상대상자를 선정하되, 사업계획서 평가에 의한 득점 산출 결과, 아래의 평균 득점 이상을 득점한 사업신청자에 한하여 선정한다.

사업신청자수	3개 이하	4개	5개 이상
평균득점	800.0점 (1,000점×80%)	750.0점 (1,000점×75%)	700.0점 (1,000점×70%)

② 사업신청자의 경합이 없는 경우에도 선정심의위원회로 하여금 평가를 실시하게 하여 우선협상대상자로 선정할 수 있다.

③ 선정심의위원회의 심의결과 본 사업의 목적에 적합한 사업신청자가 없다고 판단되는 경우에는 우선협상대상자를 선정하지 아니할 수 있다.

④ 우선협상대상자로 선정된 자가 선정통보를 받은 날로부터 5영업일 이내에 제40조의 사업협약체결을 위한 협의에 응하지 않거나, 제40조 제1항에 의한 기한 내에 정당한 사유없이 사업협약을 체결하지 않거나, 협상과정에서 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 공사가 제1항에 의한 차순위자를 우선협상대상자로 선정할 수 있다.

제38조 (심사위원 명단 공개) 심사과정 및 내용 등에 대하여는 공개하지 아니하나, 심사위원의 명단은 심사 당일 공사 홈페이지 공지사항에 공개한다.

제39조 (공모지침 해석)

① 본 지침은 대한민국 법률에 의하여 규율되고 해석되며, 본 지침에 규정되지 않은 사항은 대한민국의 법률에 의한다.

② 사업신청자격, 신청조건, 사업계획서 작성지침 등 본 지침서의 해석과 관련하여 이의 또는 견해 차이가 있을 때에는 상호 협의하여 결정한다.

제6장 사업협약 체결 및 해지 등

제40조 (사업협약체결)

① 사업신청자는 우선협상대상자로 선정 통보를 받은 날로부터 20영업일 이내에 공사와 사업협약을 체결하여야 하며, 협상이 이루어지지 않은 경우에는 차순위 협상대상자와 협의할 수 있다.

② 우선협상대상자로 선정된 사업신청자가 특별한 사유 없이 사업협약을 체결하지 않거나, 우선협상대상자로 선정된 자가 고의로 협상을 지연시키는 경우에는 우선협상대상자 선정을 취소한다.

③ 제1항의 사업협약서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 공사와 민간사업자와의 책임과 의무에 관한 사항

2. 프로젝트회사의 설립에 관한 사항

3. 공사의 토지매매대금 및 출자금 회수에 관한 사항

4. 인․허가 및 사업 시행에 관한 사항

5. 시설 운영 및 자금 운용에 관한 사항

6. 민간사업자의 협약이행보증에 관한 사항

7. 사업협약해지 및 손해배상 등에 관한 사항

8. 기타 사업시행에 필요한 사항

제41조 (협약의 해지)

① 공사는 다음 각 호의 사유발생시 민간사업자와 체결한 제40조의 사업협약을 해지할 수 있다.

1. 프로젝트회사 설립 기한 내에 회사를 설립하지 않을 경우

2. 민간사업자가 본 사업에의 참여를 포기하는 경우

3. 민간사업자의 부도 등으로 사업추진이 곤란하다고 판단되는 경우

4. 민간사업자가 사업을 시행함에 있어 사업계획서의 내용에서 벗어나 본 사업의 목적을 현저히 훼손하는 경우

5. 민간사업자가 사업참가보증금 납부, 담보물 제출 등을 이행하지 아니하는 경우

6. 민간사업자가 특별한 사유 없이 착공을 하지 아니하는 경우

7. 민간사업자가 본 지침 및 사업계획서, 사업협약서에서 정한 내용을 이행하지 않거나 임의로 변경하여 공사가 이를 시정통보한 날로부터 30일 이내에 시정조치를 취하지 않는 경우.

8. 허위 또는 기타 부정한 방법으로 민간사업자 지정을 받은 경우.

9. 기타 민간사업자의 귀책사유로 인하여 본 사업의 추진이 불가능하다고 판단되는 경우

② 민간사업자는 다음 각 호의 사유발생시 공사와 체결한 제40조의 사업협약을 해지할 수 있다.

1. 공사의 귀책사유로 제10조에 의한 회사설립 기한 내에 회사를 설립할 수 없는 경우

2. 공사가 본 사업을 포기하는 경우

3. 공사의 파산 등으로 사업추진이 곤란하다고 판단되는 경우

4. 기타 공사의 귀책사유로 인하여 본 사업의 추진이 불가능하다고 판단되는 경우

③ 공사와 민간사업자는 다음 각 호의 사유발생시 협의하여 공사착공 전에 사업협약을 해지할 수 있다.

1. 사업대상지의 면적이 현저하게 증감하여 사업목적을 달성할 수 없는 경우

2. 인․허가 결과 사업계획서의 내용 또는 민간투자비가 현저하게 변경되어 사업목적을 달성할 수 없는 경우

제42조 (손해배상)

① 우선협상대상자로 선정된 자가 제40조 제1항에 의한 기한 내에 사업협약을 체결하지 않을 경우 제9조의 사업참가보증금은 공사에 귀속된다.

② 제41조 제1항 각 호에 의한 사업협약해지 사유가 발생한 경우 사업참가보증금은 공사에 귀속된다.

③ 제41조 제1항 각 호에 의한 사업협약 해지 시 사업참가보증금, 출자금 및 출자지분, 담보물, 프로젝트회사의 잔존재산에 대한 처분권은 모두 공사에 귀속된다. 단, 프로젝트회사에 대한 잔존재산 처분 결과 다음 각 호의 비용 지급 후 잔여금액이 있을 경우 민간사업자의 투자비용 범위 내에서 민간사업자에게 반환한다.

1. 공사가 본 사업에 투자한 출자금 및 투자비용과 이에 따른 법정이자

2. 프로젝트회사가 부담하는 채무

3. 기타 공사가 사업 협약 해지로 인해 부담하는 손해

④ 제41조 제2항에 의한 사업협약 해지 시, 공사는 민간사업자가 사업협약 해지 시 까지 본 사업에 투자한 민간사업자의 출자금 및 투자비용에 법정이자를 포함하여 지급한다. 이 경우 민간사업자의 출자 지분 및 프로젝트회사의 잔존재산은 공사에 귀속한다.

⑤ 제41조 제3항에 의한 사업협약 해지 시 공사는 사업참가보증금을 반환한다.

제43조 (기타사항) 토지면적이 변경되거나 토지 매입시기가 지연될 경우 상호협의하여 사업계획이나 사업기간을 조정할 수 있다.

제7장 추진일정 및 질의사항

제44조 (추진일정) 민간사업자 선정 일정은 다음과 같다.

1. 공모 공고 : 2007년 3월 30일(금)

2. 배포 및 열람자료

가. 민간사업자 공모지침서

나. 개항기 근대건축물 밀집지역 지구단위계획

다. 지질조사 결과

라. 수인선 복선 전철계획

마. 복합숙박센터 건립 기본구상(안)

바. 기타 관련 자료

사. 배포자료는 인터넷(http://www.webhard.co.kr ID: iudctour, PW: 1234)에 게시

3. 사업설명회 개최 계획 : 없음

4. 사업계획서 접수

가. 일    시 : 2007년 5월 3일(목) 09:00 ～ 18:00

나. 장    소 : 인천도시개발공사 관광사업팀(4층)

인천광역시 남동구 만수6동 1090번지

다. 접수방법 : 사업신청자는 사업계획서를 밀봉하여 사용인감으로 간인하고 제출하여야 한다.(우편접수 불가)

5. 우선협상대상자 선정 통보 : 사업계획서 접수일로부터 5일 이내

※ 부득이한 사정으로 인하여 선정이 지연될 경우 사전 별도 안내

6. 민간사업자 선정 : 우선협상대상자와 사업협약 협의결과에 따라 최종확정 및 별도 개별 통지

제45조 (질의사항) 사업신청자는 2007년 4월 10일까지 질의서 <양식 19>를 이용하여 본 지침 및 사업계획서 작성과 관련된 질의를 할 수 있으며, 질의서에 대한 서면통보 사항이나 공사 홈페이지에 게시하는 사항은 공모지침서와 동일한 효력을 갖는다.

【 부  록 】

사업계획서 작성지침

목      차

Ⅰ. 일 반 지 침	1

1. 사업계획서의 구성	1

2. 사업계획서의 규격 등	1

3. 기타사항	1

Ⅱ. 세 부 지 침	2

□ 사 업 개요	2

□ 사업이행능력	2

1. 민간사업자 신청서 등	2

2. 사업신청자의 구성	2

3. 출자자의 사업수행 실적	2

4. 출자자의 재무능력	3

5. 총사업비 산정	3

6. 출자자의 자금투입계획	4

7. 단계별 재원 조달계획	4

8. 예비재원 조달계획	5

□ 건 설 계 획	5

1. 시설구성의 합리성	5

2. 건축계획의 합리성	5

3. 시공계획의 신뢰성	5

□ 관리 운영계획	6

□ 지역발전 기여도	7

□ 설계도판 제출	7

Ⅲ. 양  식	8

<표지양식>	8

<계획서의 목차 양식 >	9

<양식 1> 민간사업자 신청서	10

<양식 2> 서약서	11

<양식 3> 인감신고서	12

<양식 4> 신청자 현황	13

<양식 5> 법인의 연혁	14

<양식 6> 출자자 구성 및 지분율 계획	15

<양식 7> 출자자별 관광숙박업 운영경험	16

<양식 8> 출자자별 관광숙박업 건설실적	17

<양식 9> 출자자의 최근 3년간 손익계산서	18

<양식 10> 출자자의 최근 3년간 대차대조표	19

<양식 11> 출자자의 재무비율	20

<양식 12> 총사업비 산정	21

<양식 13> 출자자의 자금투입계획	22

<양식 14> 연도별 자금조달계획	23

<양식 15> 기술인력 투입계획	24

<양식 16> 보험가입계획서	25

<양식 17> Brand 도입계획	26

<양식 18> 출자 이행 각서	27

<양식 19> 서면질의서	28

Ⅰ. 일반지침

1. 사업계획서의 구성

가. 사업계획서는 본계획서, 부속서류 및 설계도판으로 구분하여 작성한다.

1) 제1권 : 본계획서 (100쪽 이내로 작성)

2) 제2권 : 부속서류(분량제한 없음)

3) 설계도판

나. 사업계획서는 본 ꡒ사업계획서작성기준ꡓ에 포함된 양식을 사용함을 원칙으로 하되, 필요시 부속서류 첨부 가능하며, 사업계획 작성지침에서 규정하지 않는 사항은 사업신청자가 임의 양식에 자유롭게 작성한다.

다. 사업계획서 평가 등의 필요에 따라 추가로 자료제출을 요구하는 경우, 사업신청자는 부속서류로 이를 제출하여야 한다.

2. 사업계획서의 규격 등

가. 사업계획서는 A4용지를 좌철하여 바인더 형태로 제출하며, 단면인쇄의 경우 인쇄면만을 1면으로 본다.

나. A4용지를 원칙으로 작성하되, 필요시 더 큰 용지를 접어 편철할 수 있고, 도면과 표, 글자체, 3D기법, 영문, 칼라는 자유롭게 사용할 수 있으며, 표와 그림을 제외한 텍스트는 아래한글을 사용하여 신명조 12포인트의 글자 크기로 작성하며 줄간격은 180%로 작성한다.

다. 도량형은 미터법 사용을 원칙으로 하되, 각종 증빙서류 등이 미터법 이외의 도량형으로 작성되었을 경우 미터법으로 환산한 수치를 병기한다.

라. 화폐단위는 원화로 작성함을 원칙으로 하되, 증빙서류 등에 사용된 화폐단위가 외국통화로 표기된 경우 원화로 환산된 수치를 병기한다.

3. 기타사항

가. 사업계획서는 별첨 주어진 목차에 따라 작성함을 원칙으로 하되, 사업신청자가 필요에 따라 항목을 세분화하거나 추가하여 작성할 수 있다.

나. 사업계획서에 대한 전산파일은 CD에 수록하여 2장 제출하며, 전산파일은 IBM-PC 호환 가능한 형식(*.hwp, *.jpg, *.dwg)으로 제출한다.

Ⅱ. 세부지침

사 업 개 요

- 건물규모, 객실수, 총사업비, 공사기간 등을 간략히 1매로 작성하여 계획서 표지 다음에 첨부한다.

사업이행능력

1. 민간사업자 신청서 등

가. 사업신청자는 별첨 <양식 1> 에 의거하여 민간사업자 신청서를 작성하여 사업개요 다음에 첨부한다.

나. 사업신청자는 별첨 <양식 2>에 의거하여 서약서를 작성하여 <양식 1> 다음에 첨부한다.

다. 사업신청자는 별첨 <양식 3> 인감신고서를 작성하여 <양식 2> 다음에 첨부한다.

2. 사업신청자의 구성

가. 프로젝트회사의 출자자 구성 및 지분율 계획은 별첨 <양식 6>에 의거하여 작성한다.

나. 사업신청자의 법인 일반현황은 별첨 <양식 4>에 의거하여 작성한다.

다. 법인의 연혁을 별첨 <양식 5>에 의거하여 작성하되, 설립 이후 현재까지의 영업, 재무, 관계회사 투자 등 주요 특기사항을 간략하게 기재하되, 증빙서류가 있는 경우 부속서류로 제출한다.

3. 출자자의 사업수행 실적

가. 출자자별 관련사업 경험실적을 별첨 <양식 7,8>에 의거 작성하고, 증빙서류를 첨부한다.

- 경험실적은 최근 10년 이내 운영실적, 준공실적을 기준으로 하며, 컨소시엄 참여시는 10% 이상의 지분율로 참여한 사업을 작성대상으로 함.

4. 출자자의 재무능력

가. 최근 3개년간 공인회계사 감사보고서에 의해 작성하고, 최근 3개년의 결산서 및 감사보고서를 각 1부 제출한다.

나. 본 양식을 사용하기에 적합하지 않은 업종(예: 금융업 등)인 경우, 동 업계에서 인정되는 양식을 이용하여 작성하되, 주요항목 위주로 작성한다.

1) 손익계산서 : 출자자의 최근 3개년간을 별첨 <양식 9>에 의거하여 작성함.

2) 대차대조표 : 출자자의 최근 3개년간을 별첨 <양식 10>에 의거하여 작성함.

3) 주요재무비율 : 출자자의 최근 3개년간을 별첨 <양식 11>에 의거하여 작성함.

(동업계 재무비율은 한국은행「기업경영분석」에 제시된 비율을 적용함)

5. 총사업비 산정

- 총사업비 산정을 별첨<양식 12>에 의거하여 작성하되 아래 내용을 참조하여 개략사업비로 산출한다.

가. 총사업비는 조사비, 설계비, 건축공사비, 보상비, 운영설비, 부대비, 제세공과금, 영업준비금, 관리비, 예비비, 건설이자 등으로 대별한 뒤 각 항목별로 세분화하여 연차별로 작성하되, 산출근거를 첨부한다,

1) 조사비(개발관련 각종용역을 포함한다) : 사업의 시행을 위한 측량비 기타 용역 및 조사비(엔지니어링기술진흥법 제10조의 규정에 의한 엔지니어링사업대가의 산정기준 참조)

2) 설계비 : 공사의 시행을 위한 설계에 소요되는 비용(엔지니어링기술진흥법 제10조의 규정에 의한 엔지니어링기술 대가의 기준 또는 건축사법 제26조의 규정에 의한 건축사보수기준 참조)

3) 건축공사비 : 기존 호텔사업 등의 자료를 조사하여 조경, 토목, 건축, 전기, 통신, 설비(소방)등의 개략공사비를 산정하되 반드시 그 산출근거를 첨부하여야 한다.

4) 토지가격 : 공사의 시행을 위하여 지급되는 토지매입비(건물 등의 매입비를 포함한다) 등의 권리에 대한 보상비

5) 부대비 : 사업의 시행과 관련한 각종 영향평가비․감리비 및 재원조달을 위한 금융부대비용(다만, 구체적인 자금조달 협약이 체결된 경우에 한하여 당해 협약 체결관련 금융부대비용)

6) 운영설비비 : 시설의 운영을 위하여 최초로 투입하는 장비․설비 및 기자재의 가액

7) 제세공과금 : 공사의 시행․준공․등기 및 소유권이전과 관련한 취득세․등록세․부가가치세 등 일체의 세금 및 공과금과 기타 법률에 의하여 부과되는 각종 부담금

8) 영업준비금 : 시설의 운영을 준비하기 위하여 필요한 창업비, 개업비 등 필수경비

9) 관리비 : 프로젝트회사가 본 사업의 제반업무 추진과 관련하여 발생되는 인건비 등 소요경비로써, 용지매수 및 보상업무와 관련된 관리비는 관광진흥법시행규칙 제58조 규정에 따라 산출하고, 용역수행 등과 관련된 관리비는 건설기술관리법에 의한 감리대가 산정기준을 준용한다.

6. 출자자의 자금투입계획

- 출자자의 자금투입계획을 별첨 <양식 13>에 의거하여 작성하되 총괄표를 작성하여 제일 앞에 첨부한다.

가. 자체자금 조달의 경우 내부유보자금, 증자, 자산매각 등으로 구분 기재하고, 각 항목별 세부조달계획을 첨부함.

나. 타인자본 조달의 경우 회사채 발행, 금융기관 차입금 등으로 구분하여 기재하고, 각 항목별 세부조달계획, 차입예상조건, 관계금융기관의 (조건부)대출확약(의향)서를 첨부함.

7. 단계별 재원 조달계획

- 사업신청자의 연도별 자금조달계획을 별첨 <양식 14>에 의거하여 작성한다.

가. 타인자본은 회사채 발행, 금융기관 차입 등의 항목으로 구분 기재함.

나. 차입예상조건 및 관계 금융기관의 (조건부)대출확약(의향)서를 첨부함.

8. 예비재원 조달계획

- 예비재원조달계획을 기술하되, 다음의 항목을 중심으로 상세히 기재한다.

가. 적정한 예비비의 책정 내용

나. 출자자의 추가부담 내용을 기재한 출자자의 서약서를 첨부

건 설 계 획

1. 시설구성의 합리성

가. 건축물의 규모(층수, 층고, 연면적 등)

나. 객실수 및 수준별 객실 구성계획

다. 객실, 부대시설 등 규모 및 배치계획

라. 공간구성, 건축계획, 시설물배치의 특성과 차별성

2. 건축계획의 합리성

가. 설계안에 대한 요약보고서를 기술함.

나. 건축계획 및 기술요소(공법 및 시공계획 등)

다. 녹지, 조경계획 및 주변 환경과 조화로운 조성방안

라. 건설중의 환경 및 주변 교통관리대책과 민원대처계획

- 건설공사 시행중의 환경 및 주변 교통관리대책과 민원대처계획을 기술함.

3. 시공계획의 신뢰성

가. 기술인력투입계획을 <양식 15>에 의거 작성함.

나. 공사비 등 건설비용

1) 공사비 등 여타 건설비용

2) 공사비의 산출근거를 첨부서류 또는 부속서류로 제시함.

다. 견실시공 보장방안

1) 위험관리 방안

- 본 사업의 수행기간 중, 예기치 못한 사고에 대비하기 위한 위험관리계획을 기술함.

- 각종 보험의 가입대상, 기간, 범위 등을 별첨 <양식 16>에 의거하여 작성하되, 보험가입계획서를 청약예정보험사의 확인을 받아 첨부함.

2) 적기시공 보장방안

- 건설사업 이행보증을 위한 사업이행보증금 납부, 이행보증서 확보 등의 계획을 기술함.

라. 공정계획 및 시공자 선정 계획

관 리 운 영 계 획

1. 사업관리계획

가. 조직도(관리, 마케팅 등), 인적구성 및 전문인력 확보계획

나. 시설 관리운영 계획

2. 수요확보를 위한 영업전략

가. 시장 환경분석 및 향후 사업여건 전망

나. Brand 도입계획

- <양식 17> 에 의거 작성하고 의향서 등 증빙서류를 첨부

다. 수요확보를 위한 영업전략

- 마케팅 전략 및 수요확보 계획

지역발전 기여도

1. 근대건축물 보전지역과의 조화 방안

가. 공용시설 반영 및 지역주민의 시설활용 방안

나. 인천시민의 호텔이용 활성화 및 문화증진, 편익제공 방안

2. 지역경제 활성화 방안

가. 지역주민의 고용증대 방안

나. 시설운영에 따른 지역경제 활성화 방안

설 계 도 판 제 출

① 사업계획서 이외에 도판은 별도로 제작하여 제출한다.

② 도판의 종류 및 제작기준은 다음과 같다.(두께 10mm의 폼보드(우드락)에 부착하여 제출하되, 제1호 및 제3호는 A1 크기로 한다.)

1. 배치계획도

가. 시설물의 건축규모

나. 배치도는 배치된 건물의 지붕층을 표현하여 작성하되 건축물용도, 차량 진출입구간, 보행자출입구간 및 외부공간조성계획, 주변시설현황 등을 표현

2. 건축계획도

가. 평면도(각층 및 기준층, 대표객실 포함)

나. 입면도 및 종․횡단면도 각 1면 이상

다. 기타 필요하다고 판단되는 부분계획도, 세부조감도 등

3. 전체조감도

Ⅲ. 양  식

< 표지양식 >

(舊)경찰청부지 복합숙박센터 건립사업

사  업  계  획  서

신 청 인     법 인 명 :

대 표 자 :            (인)

< 사업계획서의 목차 양식 >

목      차

□ 사업 개요

□ 사업이행능력

1. 민간사업자 신청서 등

2. 사업신청자의 구성

3. 출자자의 사업수행 실적

4. 출자자의 재무능력

5. 총사업비 산정

6. 출자자의 자금투입계획

7. 단계별 재원 조달계획

8. 예비재원 조달계획

□ 건 설 계 획

1. 시설구성의 합리성

2. 건축계획의 합리성

3. 시공계획의 신뢰성

□ 관리운영계획

1. 사업관리계획

2. 수요확보를 위한 영업전략

□ 지역발전 기여도

1. 근대건축물 보전지역과의 조화

2. 지역경제 활성화 방안

〈양식 1〉

민간사업자 신청서
법 인 명		전 화 번 호
대 표 자		주민등록번호
소 재 지
당사는 귀 인천광역시도시개발공사에서 추진하고 있는 (구)경찰청부지 복합숙박센터 건립사업의 사업자 민간사업자 공모와 관련하여 지침서 및 제반법규를 준수하여 민간사업자 신청서를 제출합니다. 년 월 일 신청인 (인) 인천광역시도시개발공사 사장 귀하

주) 컨소시엄의 경우 각 출자자의 기명날인을 대표자 기명날인 하단부에 부기

〈양식 2〉

서      약      서

사 업 명 : (舊)경찰청부지 복합숙박센터 건립사업

당사는 상기 사업과 관련하여 작성하는 민간사업자 신청서류 및 관련 증빙자료를 신의성실의 원칙에 입각하여 작성 제출하며, 만일 제출한 자료가 부정한 방법으로 작성되었거나 허위기재사항 등이 확인될 경우에는 민간사업자 지정취소, 법적 불이익 등 어떠한 행정처분도 감수함을 서약합니다.

년     월     일

서약자               (인)

주) 컨소시엄의 경우 각 출자자의 기명날인을 대표자 기명날인 하단부에 부기

<양식 3> 인감신고서

인 감 신 고 서

인 감	주 소 상 호 대 표 자

위 인감은 본 사업신청자가 사용하는 인감으로서 (구)경찰청부지 복합숙박센터 건립사업의 사업신청시부터 사업협약 체결시까지 인천광역시도시개발공사에 제출하는 제반서류에 사용하겠으며, 위 인감 사용으로 인한 법률상의 모든 책임은 본 사업신청자가 질 것을 확약하고 이에 인감신고서를 제출합니다.

붙 임 : 법인인감증명서 1부.

년   월   일

주  소 :

상  호 :

대표자 :                (인)

인천광역시도시개발공사 사장 귀하

<양식 4> 신청자 현황

신청자 현황

상 호			대표자	성 명
법인등록번호				주민등록번호
사업자등록번호			본 사
업 태			사 업 장
종 목
주 요 제 품			설 립 일 자
납 입 자 본 금	백만원		결 산 일
총 자 산	억원		주 거 래 은 행
매 출 액	억원		종 업 원 수		명
입찰참가자격 제 한․정 지	기간
	사유

(주) 1. 총자산 및 매출액은 가장 최근의 회계년도에 대한 내용을 기재함

2. 입찰참가자격 제한․정지란은 최근 3년 이내 제한․정지된 실적기간

및 사유를 기재함

3. 부속서류 : 법인등기부등본 1부

<양식 5> 법인의 연혁

법인의 연혁

상    호 :

대 표 자 :

년 월 일	내 용

<양식 6> 출자자 구성 및 지분율 계획

출자자 구성 및 지분율 계획

○ 공사를 제외한 지분율 계획

(단위 : 백만원, %)

출자자명	주요업태 및 업종	사업자등록번호	출자 주식수	자본금	지분율	비고
합 계					100

주) 1. 자본금은 액면가액을 기준으로 기재

2. 지분율은 소수점 셋째자리에서 반올림하여 계산

<양식 7> 출자자별 관광숙박업 운영경험

출자자별 관광숙박업 운영경험

상  호 :

대표자 :

출자액 :         억원(출자비율   %)

(   년   월   일 현재)

업 종	업체명	소재지	규 모	운영기간	출자금액 (단위:억원)	출자비율(%)
1. 2. ․ ․
합 계

주) 1. 업종 : 관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔

2. 규모 : 객실수, 호텔등급

3. 최근 10년이내 운영실적을 기준으로 하며, 10%이상의 지분율로 참여한

사업을 작성대상으로 함.

4. 증빙자료를 첨부함

<양식 8> 출자자별 관광숙박업 건설실적

출자자별 관광숙박업 건설실적

상  호 :

대표자 :

출자액 :         억원(출자비율   %)

(   년   월   일 현재)

공사명	사업기간	소재지	규 모	총사업비 (단위: 억원)	공사참여 지 분 (단위:억원)	출자비율(%)
1. 2. ․ ․ ․ ․
합 계

주) 1. 공사참여지분 : 총 공사비 중에서 출자자의 공사비 참여지분

2. 규모 : 객실수, 호텔등급

3. 최근 10년이내 준공실적을 기준으로 하며, 컨소시엄 참여시는 10%이상의 지분율로 참여한 사업을 대상으로 함.

4. 증빙자료를 첨부

<양식 9> 출자자의 최근 3년간 손익계산서

출자자의 최근 3년간 손익계산서

상  호 :

대표자 :                                             (단위 :  억원, %)

과 목	년 월		년 월		년 월
	금 액	구 성 비	금 액	구 성 비	금 액	구 성 비
매 출 액 매 출 원 가 매 출 총 이 익 판매비 와 관리비 영 업 이 익 영 업 외 수 익 영 업 외 비 용 경 상 이 익 특 별 이 익 특 별 손 실 법인세전 순이익 법 인 세 비 용 당 기 순 이 익		100.00		100.00		100.00

주) 1. 구성비는 매출액 구성비를 기재함

2. 공인회계사의 감사의견이 적정의견이 아닌 경우에는 수정 후 손익계산서를 기준으로 작성함

상기의 내용은 감사보고서의 내용과 같음을 확인함.

년   월   일

주      소 :

전화 번호 :

회계법인명 :

대표공인회계사 :           (인)

<양식 10> 출자자의 최근 3년간 대차대조표

출자자의 최근 3년간 대차대조표

상  호 :

대표자 :                                              (단위 :  억원, %)

과 목	년 월		년 월		년 월
	금 액	구 성 비	금 액	구 성 비	금 액	구 성 비
유동자산 당좌자산 (매출채권) 재고자산 기 타 고정자산 투자자산 유형자산 무형자산
자 산 총 계		100.00		100.00		100.00
유동부채 매입채무 단기차입금 기타유동부채 고정부채 장기차입금 사채 퇴직급여충당금 기타 고정부채 (부 채 총 계) 자본금 자본잉여금 이익잉여금 (당 기 순 이 익) 자본조정 (자 본 총 계)
부채․자본총계		100.00		100.00		100.00

주) 1. 구성비는 자산총계에 대한 비율임

2. 상기 내용 작성시, 해당항목의 차감계정은 순액으로 기재함

3. 공인회계사의 감사의견이 적정의견이 아닌 경우에는 수정후 대차대조표

를 기준으로 작성함

상기의 내용은 감사보고서의 내용과 같음을 확인함.

년   월   일

주      소 :

전화 번호 :

회계법인명 :

대표공인회계사 :         (인)

<양식 11> 출자자의 재무비율

출자자의 재무비율

상  호 :

대표자 :

업  종 :               (Code No. :           )           (단위 :  %, 회)

비 율	년 월		년 월		년 월		가 중 평 균
	동 사	동업계	동 사	동업계	동 사	동업계	동 사	동업계
1. 수익성비율 ․총자본경상이익률 ․자기자본순이익률 ․자기자본경상이익률 ․매출액순이익률
2. 안정성비율 ․유동비율 ․당좌비율 ․고정장기적합률 ․부채비율
3. 활동성비율 ․총자본회전율 ․고정자산회전율 ․매출채권회전율 ․재고자산회전율
4. 성장성 비율 ․매출액증가율 ․총자산증가율

주) 1. 업종은 표준산업분류표 해당업종을 기재함

2. 동업계에 기재되는 수치 중 최근사업년도에 대한 수치가 입수되지 않을 경우, 공란으로 처리함

3. 수익성비율 및 활동성비율에 사용되는 자본, 자산 및 부채는 기초와

기말의 평균치이며, 안정성비율에 사용된 자본, 자산 및 부채는 기말잔액임

4. 가중평균시에는 최근년도로부터 3:2:1의 가중치를 적용함

5. 재무비율 작성에 사용된 수치자료는 디스켓에 포함시켜 제출함

상기의 내용은 감사보고서의 내용과 같음을 확인함.

년   월   일

주    소 :

전화번호 :

회계법인명 :

대표공인회계사 :         (인)

<양식 12> 총사업비 산정

총사업비 산정

(단위 : 억원)

구 분	계	년	년	년	년	년
조사․설계비 건축공사비 토 지 가 격 부 대 비 운영설비비 제세공과금 영업준비금 관 리 비 소 계 (A)
예 비 비 (B) (물가변동비) (물량변동비) 건 설 이 자 소 계 (C)
총사업비(D) (A+C)
예비비율(%) ( B/D )

<양식 13> 출자자의 자금투입계획

출자자의 자금투입계획

상  호 :

대표자 :

(단위 : 억원)

구 분	조 달 계	년	년	년	년	년
자체자금 ㅇ 내부유보자금 ㅇ 증 자 ㅇ 자 산 매 각 ㅇ 기 타 타인자금 ㅇ 회사채 발행 ㅇ 금융기관차입금 ㅇ 기 타
계

<양식 14> 연도별 자금조달계획

연도별 자금 조달계획

(단위 : 억원)

구 분	조 달 계	년	년	년	년	년
자기자본 (A)
타인자본 (B) ․회사채 발행 ․금융기관 차입금 ․기 타
계 (C)
자기자본비율(%) ( A/C )

<양식 15> 기술인력 투입계획

기술인력 투입계획

일련번호	기술분야	자격종목	투입인원	비 고

주) 기술분야, 자격순위별로 기재함

<양식 16> 보험가입계획서

보험 가입 계획서

(단위 : 백만원)

보험대상물	예정가격	예정부보금액	부보기간	청약예정보험사	비 고

주) 1. 전체사업비 중 보험가입 대상사업비 비율을 비고란에 표시함

2. 청약예정보험사의 확인을 받음

<양식 17> Brand 도입계획

Brand 도입계획

Brand 명	본사 소재지	투자자본 국적	체인호텔 운영현황
			국내(개소)	국외(개소)
< 주요 체인호텔 현황 >
□ 국내 체인호텔
호텔명	소재지	호텔등급	객실규모
□ 국외 체인호텔
호텔명	소재지	호텔등급	객실규모

<양식 18> 출자 이행 각서

출자 이행 각서

사 업 명 : (舊)경찰청부지 복합숙박센터 건립사업

당사는 상기 사업을 위해 필요한 출자의무를 충실히 이행할 것이며, 약정된 기일 내에 출자의무를 불이행할 경우 본 사의 출자지분에 대한 처분권을 공사로 귀속하는데 대하여 일체의 이의를 제기하지 않겠습니다.

년     월     일

서약자               (인)

주) 컨소시엄의 경우 각 출자자의 기명날인을 대표자 기명날인 하단부에 부기

<양식 19> 서면질의서

서 면 질 의 서
회 사 명		대 표 자 명	(인)
전 화 번 호		FAX 번호
소 재 지
공모지침서 (Page)	질 의 내 용