복합숙박센터 건립 타당성조사 용역

과  업  지  시  서

2007. 5.

<목    차>

Ⅰ. 과업의 내용

Ⅱ. 과업수행 일반지침

Ⅲ. 과업의 세부내용

Ⅳ. 과업 성과품 작성・제출

Ⅰ. 과업의 내용

1. 과업의 목적

○ (舊)경찰청 부지에 인천의 숙박관광을 선도할 수 있는 숙박시설의 건립을 통해

○ 한류관광 등의 영향으로 점차 증가하고 있는 중국인 관광객과 2009년 인천 세계 도시엑스포 및 2014년 아시안게임 개최에 따른 숙박수요에 대비하고,

○ 점차 공동화되어가는 인천 구도심인 중구의 도심활성화를 도모하고자 함.

2. 과업의 범위 및 내용

가. 과업범위

○ 공간적 범위 : 인천광역시 중구 항동3가 7-1번지 일원(과업면적 : 7,090.5㎡)

○ 시간적 범위 : 2007년 ∼ 2009년(과업기간 : 25일간)

나. 과업의 내용

○ 건립 환경분석 : 입지, 시장, 관련산업 등 환경분석 및 이용시장 분석, 수요예측 등

○ 기초 개발계획 수립

- 개발컨셉 및 적정 시설규모, 시설구성 등 설정

- 건축기본계획(안) 작성

○ 사업화 계획 수립

- 호텔건립, 관리ㆍ운영 등 사업추진방식 설정 및 타당성 검토

- 투자계획 및 재원조달계획 수립

○ 사업타당성 분석 : Cash Flow 분석 및 지역경제 등 파급효과 분석

3. 과업의 기간

○ 계약일로부터 25일간으로 한다. 다만, 계약자의 귀책사유에 해당되지 않는 기간은 제외함

Ⅱ. 과업수행 일반지침

1. 일반사항

○ 수급인은 계약체결 이후 3일 이내에 과업에 착수하여야 하며, 과업착수 이전에 착수계, 과업수행계획서 등 제반서류를 제출하여야 함

○ 수급인이 제출한 제안서 및 본 과업지시서에 명시되지 않은 사항이라도 과업의 충실한 수행 및 목적 달성을 위하여 추가ㆍ보완이 필요한 사항이 있을 시에는 이를 성실히 이행하여야 함

○ 수급인은 필요하다고 인정될 경우 협력업체 및 기관을 선정하여 과업을 수행할 수 있으며, 협력업체를 선정할 때에는 사전에 발주처의 승인을 받아야 함

○ 본 과업으로 인하여 수급인이 제3자에게 피해를 주었을 경우에는 수급인이 그 손실을 보상하여야 함

○ 과업을 수행함에 있어 발생되는 제반 문제에 관해서는 발주처와 협의하여야 하며, 양자간 이견이 있을 때에는 발주처의 의견을 우선적으로 반영하여야 함

○ 본 과업수행 중 계약내용의 변경요인이 발생하거나, 기타 계약금액의 조정사유가 발생하였을 경우에는 해당금액을 정산하여야 함

○ 부득이한 사유로 인하여 원활한 과업추진에 지장이 초래될 우려가 있을 경우에는 발주처와 협의하여 과업기간을 중지 또는 연장할 수 있음

2. 보안사항

○ 수급인은 보안대책을 수립하여 보안에 결함이 없도록 하여야 하며, 보안사항 불이행으로 발생하는 모든 사항은 수급인이 책임져야 함

○ 과업과 관련한 모든 자료 및 성과품은 발주처의 승인 없이 수급인이 소유하거나 임의 복사, 외부 유출이 금지됨

○ 부득이한 사정으로 과업참여자를 교체할 때에는 발주처의 승인을 받아야 함

3. 자료의 적용

○ 본 과업수행에 적용하는 각종 자료는 객관적으로 인정되는 최신의 자료를 사용하여야 하며, 그 근거를 명확히 제시하여야 함

○ 과업수행 시 적용하는 각종 지표는 정부 또는 인천시의 공식지표를 우선 적용하고 기타 정부기관의 잠정지표, 당해 부문 전문기관의 자료 순으로 적용하며, 자료가 없는 경우에는 면밀한 조사ㆍ분석을 통해 별도로 추정ㆍ활용함

○ 통계자료는 통계청 통계자료, 각종 행정기관의 통계자료, 한국은행 통계자료 등과 같이 공공기관의 공신력 있는 자료를 활용하여야 함

○ 각 부문별 조사결과 자료는 부분별, 지역별, 시계열별 등으로 재편성할 수 있도록 정리하여야 하며, 통계적 기법을 활용하여 통계처리가 가능하도록 하여야 함

4. 자문회의, 협의 및 보고

○ 착 수 보 고 : 계약일로부터 5일 이내

○ 자 문 회 의

- 도출된 성과물에 대하여 관련분야 전문가(호텔 운영, 설계)를 대상으로 자문회의 개최

- 개최 횟수 : 3회

- 관련분야 전문가 선정 및 개최시기는 별도 협의

○ 최 종 보 고 : 과업종료 전

○ 업 무 협 의 : 주 1회 이상 정기 개최 및 필요시 수시 협의

Ⅲ. 과업의 세부내용

1. 건립 환경분석

가. 입지환경 분석

○ 대상지의 자연 및 인문환경 등 검토ㆍ분석

○ 호텔 수요에 영향을 미치는 주변지역 개발상황 및 개발계획, 교통계획 분석

나. 사업환경 분석

○ 호텔사업 개발ㆍ운영관련 제도여건 및 관광호텔 사업의 특성ㆍ동향 분석

○ 국내ㆍ외 유사속성 호텔의 운영특성 분석 및 경쟁사례 조사ㆍ분석

○ 아파트, 콘도미니엄 등 호텔과 유사하거나 경쟁이 되는 사업현황 분석

다. 이용시장 분석 및 수요예측

○ 차이나타운, 자유공원 등 인근 지역 방문객 및 인근 지역 유동인구 등 조사ㆍ분석

○ 호텔 이용시장 특성 및 잠재력 검토, 주 이용시장의 특성 분석을 통한 적정 수요예측

2. 개발계획(마스터플랜) 수립

가. 개발컨셉 및 규모 설정

○ 개발컨셉(방향) 및 건립 호텔의 성격ㆍ등급, 주요 도입시설 등 설정

○ 적정 도입규모(객실수 등) 설정

○ 숙박기능 이외 적정 도입 기능ㆍ시설 설정 및 적정규모 도출

나. 건축 기본구상

○ 건축물 디자인 방향 및 시설별 규모 검토를 위한 기본구상

- 종합배치도, 층별 평면ㆍ입단면 등 계획

○ 도입시설물의 면적 및 배치계획 등 작성

○ 객실 및 부대시설의 디자인 방향 제시

3. 사업화 계획 수립

가. 사업추진방식 설정

○ 호텔 건립 후, 도입시설별 직영 또는 체인, 프랜차이즈 등 운영방안에 대한 비교ㆍ분석을 통한 관리ㆍ운영계획 수립

나. 투자 및 재원조달계획

○ 사업추진 단계별, 도입시설별 등 세부 투자비용을 산출, 투자계획 수립

○ 관광진흥개발기금, 민간자본 유치 등 재원조달방안 수립

다. 마케팅 전략 설정

○ 관리운영방안 설정 결과에 따른 체인호텔 및 운영사업자 유치전략ㆍ방안 설정

○ 도입시설별 주 이용시장 설정 및 마케팅전략, 영업방향 등 마케팅 계획 수립

4. 사업타당성 분석

가. 사업의 타당성 검토

○ 호텔 건립의 부합성 및 적합성 검토

○ 공공기관의 호텔 건립ㆍ운영, 지역의 개발여건 등 다양한 측면에서 건립대상 시설의 적정성 검토

○ 지방자치단체(인천광역시) 입장에서의 경제적 수익효과 및 지역경제 파급효과 등 분석

나. 사업성 분석 (Feasibility Study)

○ 객단가 및 객실가동률 등 사업계획에 대한 정량적 분석ㆍ설정을 통해 사업의 재무적 타당성을 평가

○ 투자비용의 증가 등 사업리스크 요인을 감안한 사업타당성 분석을 실시하고 사업성 제고방안을 제시

Ⅳ. 과업 성과품 작성ㆍ제출

구 분	수 량	규 격	비 고
최종보고서	150부	A4
자 료 집	각 1부	―	각종 현황도서 및 사진첩 등
기타 발주처 요구자료	1식

※ 모든 성과품은 그 내용을 P.C용 Compact Disc에 저장하여 별도 제출하여야 함

※ 과업 최종 성과품은 과업종료 3일 전까지 발주처에 제출하여 사전 검토 및 승인을 얻은 후에 제출하여야 함