숭의운동장 민간사업자 공모 질의 회신

항 목	질 의	답 변	비 고
1	사업제안시 토지감정액과 조성원가의 차이액 중 제세공과금을 제외한 금액 전부를 재투자 한다고 가정하면 되는지, 또한 제세금에 대한 감면이나, 세율조정이 가능한지	원칙적으로 토지감정액과 조성원가의 차액 중 제세공과금을 제외한 금액을 재투자할 예정이나 우선협상대상자의 사업계획, 사업수지 분석내용, 인허가 사항, 개발이익, 토지매매시점에서의 감정가격 등을 종합적으로 고려하여 사업협약 체결 시 재투자 금액을 확정할 예정임
2	토지매매계약 체결시 감정평가액이 토지 추정가격보다 낮을 때, 차액에 대한 손실보전에 대한 설명	1번 항목 답변 참조
3	평균평형 50평형을 정확하기 준수하여야 하는지. 추후 시장환경 변화에 따라 조정이 가능한지	사업신청자가 시장환경, 분양성, 보상 및 관련법규 등을 충분히 고려하여 적절히 배분하기 바람
4	계획인구(1,700인/627세대)의 변경가능은 도시개발법에서 허용한 범위내에서의 가감을 모두 허용하는지 구체적인 답변요망	계획인구 조정은 개발계획 변경 및 인허가 사항 등을 고려하여 사업신청자가 제시하기 바람
5	현재 사업대상 부지의 지하 공사비를 토사기준으로 계산 후, 우선협상자 선정 후, 지하에 연암공사 발생 시 연암 공사비를 추가로 반영가능한지	지하 공사비는 기배포한 지반조사보고서 및 관련 자료 등을 참조하여 작성하기 바람

항 목	질 의	답 변	비 고
6	“프로젝트 회사는 단지활성화를 위해 사업대상지내의 상업시설에 대한 분양 및 관리업무를 상업시설 준공 후, 최소 3년 이상하여야 한다”와 관련하여 프로젝트회사 운영에 관하여 절대 인력에 대한 규모나 운영관리 계획이 있는지	프로젝트 회사는 단지의 활성화를 위해 단지내 상업시설 준공 후 3년간 관리업무를 수행하는 것이며 이를 위한 인력 규모, 운영관리계획 등은 사업신청자가 제시한 후 도개공과 협의하여 결정
7	수익시설 기준인 “도시계획시설의 결정, 구조 및 설치 기준에 관한 규칙 제93조”에 의거 인천도시개발공사가 자체 사용하고자 하는 부대시설(기계실 및 창고)에 대한 자체사용 면적이나 용도에 관한 계획이 설립되어 있는지. 만약 사업계획시 부대시설이 필요가 없다고 판단시 제외해도 되는지	公社가 자체 사용하는 부대시설은 없으나, 향후 운영주체가 사용하게 될 부대시설(기계실 및 창고)은 마련해야 함
8	“도시계획시설의 결정, 구조 및 설치 기준에 관한 규칙” 제93조 운동장의 구조 및 설치기준 4항에 의거 운동장에 설치할 수 있는 수익시설 중 도입시설이 제한되어 있음. 2014 아시안게임 유치와 관련하여 관련규정에 의거, 향후 운동장내 수익시설의 규모 확대 및 도입시설의 추가가 가능한지	“도시계획시설의 결정, 구조 및 설치 기준에 관한 규칙” 제93조에 의거하여 계획하기 바람 ※ 제14회 아시아경기대회 지원법은 적용 불가. 제17회 인천아시아경기대회 지원법안은 현재 입법절차 진행 중에 있음.
9	축구전용경기장 가변식 무대설치와 관련하여 공연을 기획하는 실사용자가 비용을 부담하는지. 또한 무대의 보관관리를 위하여 별도의 공간을 계획하여야 하는지	관람석 가변식 무대는 축구전용경기장 사용 시 불편이 없도록 프로젝트회사가 설치하여야 하며, 가변식 무대 보관을 위한 별도의 공간을 계획하여야 함

항 목	질 의	답 변	비 고
10	공모지침 제3조의 연번ⓔ를 제외한 다른 대지(연번 ⓐⓑⓒⓓ)의 면적을 바꾸지 않는 범위에서 각각의 위치와 형상의 조정이 가능한지	연번ⓐⓑⓒ는 사업신청자의 창의적인 개발계획 수립을 위해 위치와 형상의 조정이 가능하며, 개발계획 변경절차(도시계획위원회 심의 등), 실시계획인가, 보상, 향후 추진일정(축구전용경기장 착공 및 준공일 준수), 본 사업의 목적 및 개발방향(상업시설 활성화 및 도원역 연계방안 등), 도시계획위원회 심의조건, 개발계획지침 등을 종합적으로 고려하여 계획하기 바람. 연번ⓓ는 30번 항목 답변 참조
11	공모지침 제3조 사업내용 중 “2020인천 도시기본계획 일부변경과 관련하여 주거지역으로~ ”에서 주거지역이 일반주거지역인지 또는 준주거지역인지	주거지역의 용도는 2020 인천 도시기본계획 일부변경이 완료된 이후에 결정될 예정으로 “도시계획시설의 결정, 구조 및 설치 기준에 관한 규칙” 제92조에 의거하여 계획하기 바람
12	한글 버전은 어느 것으로 맞추어야 하는지, 보고서의 내용이 컬러 또는 흑백으로 정하여진 것인지. 활자체, 종이 무게, 표지 재질, 색상 등에 방침이 있는지	□글 2002버전 사용. 컬러, 활자체, 종이무게, 표지 재질, 색상 등에 대한 제한 없음
13	책자식으로 하고 스프링 제본을 금지하는 것인지, 두 가지 다 금지하는 것인지, 200페이지를 단면 또는 양면 중 어떻게 구성해야 하는지	사업계획서는 좌철(책자식)하여 양면으로 제본.
14	사업부지의 주차계획은 시설별로 해야 하는지. 아니면 타 시설의 부지를 개발하여 사용가능한지(지구단위계획 지역의 경우 지구단위 통합으로 지하를 개발하여 시설별 지하공간을 공유할 수 있음)	운동장 부분은 별도로 주차계획을 하고, 상업용지와 주상복합용지는 관련법규를 준수하여 통합 계획이 가능함

항 목	질 의	답 변	비 고
15	사업지 주변 교통관련계획 중 인천 지하철 3호선 통과노선이 있음. 본 사업의 사업제안서 작성시 인천 지하철 3호선 계획을 포함해서 계획을 수립하여야 하는지(현재 지하철 3호선은 개략적인 노선만 제시되어 있을 뿐, 구체적인 계획은 없으며, 최종 확정노선은 아닌 것으로 파악되었음)	인천 지하철 3호선의 노선계획은 확정되지 않은 계획임을 감안하여 사업계획서를 작성하기 바람
16	교통처리계획에서 도시 간선도로상에는 차량 진출입구를 설치하지 않고 이면도로나, 교통 영향이 적은 도로에 우선설치 하는 것을 기본 원칙으로 하고 있음. 그러나 본 사업지 준주거 시설 용지는 인천시 두개의 간선축(인천대길, 참외전길)으로 둘러싸여 있어 간선도로상에 진출입구 설치가 불가한 실정임. 현재의 교통량으로 비교 검토할 때 인천대길(40m)과 참외전길(35m) 두 간선도로의 경우 인천대길 쪽의 교통량이 적은 것으로 파악되어 인천대길 쪽으로 차량 진출입구를 설치하여도 무리가 없는지	교통처리계획은 교통영향평가 심의통과가 가능하도록 계획하기 바람
17	사업지 주변의 도로상에 설치된 보도 폭원을 사업지의 이용시설 설치로 인해 보도를 축소가 가능한지 아니면 현재의 보도 폭원을 꼭 유지해야 하는지(보행 통행량을 감안하여 보행자의 통행에 필요한 보도는 설치함)	현재의 보도 폭원 이상으로 관련법규를 준수하여 계획하기 바람

항 목	질 의	답 변	비 고
18	프로젝트 회사 설립 후 출자자 및 지분율 변경시 승인사항으로 시공출자자의 출자지분을 재무적 출자자로 변경하는 것은 제약이 없는지	프로젝트 회사 설립 후, 각 출자자는 신의성실의 원칙에 입각하여 본 사업을 완료하는 것을 원칙으로 하며, 불가피한 경우에 한하여 도개공과 합의하여 출자자 또는 지분율을 변경할 수 있음
19	“축구전용경기장내 수익시설 건설비용 일체(건축비, 설계감리비 등)를 프로젝트 회사 및 운영업체가 부담하여야 한다”는 항목에서 프로젝트 회사 및 운영업체가 배타적으로 사용하는 전용면적을 제외하고 공용의 목적으로 시공되는 구조, 설비, 공용면적 등의 설계 감리비 및 건축비의 배분은 축구경기장과 수익시설의 전용면적 기준으로 배분하면 되는 것인지	사업신청자가 관련규정에 의거하여 자율적으로 제시하되, 구체적인 사항은 법적기준 등을 감안하여 우선협상대상자 선정 후, 도개공과 협의하여 결정
20	“토지매매계약은 프로젝트 회사 설립 후 도개공과 프로젝트 회사가 체결한다” 도개공의 사업대상지내 토지 중 민간 소유토지를 매입하여 공공택지로 조성하여 프로젝트 회사에 공급하는 것인지	사업대상지내 공급 토지 중 시유지는 도개공에 기출자된 토지이며 국․공유지 및 민간소유 토지는 도개공에서 매입한 후 부지를 조성하여 프로젝트 회사에 공급
21	프로젝트 회사가 선지급 하는 토지 보상비 및 단지조성공사에 소요되는 비용은 토지매매대금의 중도금 및 잔금에서 제하여 지급하는 것인지. 즉, 토지보상비 및 단지조성공사비가 프로젝트 회사가 도개공에 지급하여야 하는 토지매매대금에 포함되는 것으로 이해하면 되는 것인지	프로젝트 회사가 선지급 하는 토지 보상비 및 단지조성공사비는 토지매매대금에 포함됨

항 목	질 의	답 변	비 고
22	“축구 전용경기장 및 공공시설 설계기준 2.2 관중의 출입, 관중석에서 계단이나 출구까지의 최장거리는 30~40m 이내” 와 관련하여 계단이나 출구라 함은 관중석의 출구를 지칭하는 것인지 혹은 건물 전체의 외부로의 출구를 지칭하는 것인지. 만약 후자의 경우라면 관중석 하부에 옥외와 오픈된 데크공간이 관중동선 공간으로 계획되어 있을 시 관중석과 데크와의 출구를 당해 출구로 보아도 되는 지 여부	관중석내의 계단이나 출구를 말하며, 위급상황 발생 시 관객들의 피난에 지장이 없도록 관련법규에 의거하여 계획하기 바람
23	공모지침서 제3조 사업내용 중(6페이지) 주차면적 중 550㎡ 지상확보와 관련 550㎡ 지상확보가 최소 규정인지	주차면적 550㎡ 지상확보는 최소 규정이며 향후 교통영향평가를 고려하여 제안하기 바람
24	세부지침상 경기장에 장폭은 남북으로 하게 되어있는데 FIFA 권장사항 범위내에서 계획 가능한지	경기장 장축 남북방향 배치는 권장사항이며, 선수 및 관객 동선의 특징을 고려하여, 경기 중 선수, 관중, 보도진 등이 일사에 의해 불편하지 않는 범위에서 배치하기 바람
25	총 좌석수가 2만석으로 지정되어 있는바, 다른 좌석수는 모두 2만석 이내에 포함되는 것으로 표현되어 있으나 회원석의 경우 별도 기재사항이 없음. 2만석과 별도로 추가하여 계획이 가능한지	회원석의 경우도 총 좌석수 2만석 규모내에 포함되며, 추가 좌석은 사업신청자가 자유롭게 제시할 수 있음
26	운동장 부지의 수익시설 설치에 대하여 “아시안 게임 특별 지원법” 등을 감안하여 현행 기준보다 더 자유로운 용도의 수익시설 제안이 가능한지	8번 항목 답변 참조

항 목	질 의	답 변	비 고
27	사업계획서에의 목차 앞부분에 첨부되는 조감도 및 투시도 등의 매수에 제한은 없는지. 목차 앞부분에 첨부되는 조감도 및 투시도 등도 매수에 포함이 되는지	목차 앞부분에 첨부되는 조감도 및 투시도 등은 매수에 포함되지 않으며 5매를 초과할 수 없음
28	<붙임1>의 ‘사업계획서 및 도판, 모형 작성지침’ 있어 ‘도판 상단이 정북이 되도록 계획한다.’라 명기되어 있고, ‘<붙임2>사전검토 기준’에도 감점기준으로 명기되어 있는데, 도로축에 따라 배치하는 것이 합리적으로 사료되는바, 밑의 (예시)와 같이 하여도 무방한지 ▶	도판 및 모형은 예시도와 같이 도로축에 따라 배치하기 바람(감점사항 없음) <예시도>
29	제2서울외곽순환고속국도의 계획라인이 공모지침서의 위치도와 개발계획서의 위치도에서 서로 다른데, 계획이 확정되어 정확한 위치가 있는 것인지. 있다면 위 2개의 위치도 중 어느 계획라인을 참고하여야 하는지	공모지침서의 제2서울외곽순환고속국도의 계획라인을 참고하여 계획하기 바람

항 목	질 의	답 변	비 고
30	ⓔ를 제외한 ⓐ, ⓑ, ⓒ용지의 위치 및 형상의 조정이 가능하다고 되어있는데, ⓓ(공공청사)용지도 위치 및 형상의 조정이 가능한 것인지, 또한 타 용지와의 합병계획도 가능한지	10번 항목 답변 참조 ⓓ(공공청사)용지는 행정구역상 도원동 내에서 위치와 형상의 조정이 가능함. 단, 타 용지와의 합병은 불가하며, 반드시 별도의 용지로 구획되어야 함
31	사업대상지의 ⓑ상업용지 및 ⓐ주상복합 용지를 하나의 대지로 보고 계획하여도 무방한지. 혹은 각각을 개별 필지로 보고 계획하여야 하는지	사업대상지내 ⓐ용지와 ⓑ용지는 개별 및 통합계획이 가능하며, 관련법규를 준수하여 사업신청자가 자유롭게 제시하기 바람
32	‘지하공간개발은 사업신청자가 자유롭게 구상 및 제시한다.’라 명기되어 있는데, 지하공간개발은 사업대지를 넘어선 도로부분까지 제안이 가능한지. 그리고 도원역 개발도 제안해야하는 것인지	지하공간개발은 도원역과 연계하여 계획(안)을 제시하기 바라며, 도원역 개발부분은 미래계획으로 사업신청자가 자유롭게 제안할 수 있음
33	운동장부지내에 법정 공원 조성계획 수립 시 ‘공원’이라 함은 순수하게 자연지반의 공원을 말하는지, 아니면 공원 하부에도 지하개발이 가능한지	공원하부 지하개발 시 관련법규에 의거하여 계획하기 바람
34	‘운동장부지내에는 주차장법에 의한 주차면적을 지상에 확보하여야 한다.’라 명시하였는데 그 지상주차장을 도로에서 바로 접근가능한 축구전용경기장 스탠드 하부 또는 데크 하부에 배치하여도 무방한지	지상주차장 위치는 도로에서의 접근성, 교통영향평가, 관련법규, 개발계획 변경 및 실시계획인가 등을 고려하여 계획하기 바람

항 목	질 의	답 변	비 고
35	“5. 축구전용경기장 등 조성계획, 1)프로젝트회사는 자기책임으로 제3조제4항 연변 Ⓒ에 대해 다음 각호의 사항 및 <붙임 4>를 준수하여 축구전용경기장을 건설하여야 한다. ㉱공공시설용지 내에는 공원․녹지․광장 등의 오픈 스페이스를 공공시설용지 면적의 20%이상 확보하여야 한다.”와 관련 ㉱에서 말하는 공공시설 용지란 토지이용계획상에 공공청사로 명기되어있는 ⓓ파출소를 의미하는지, 아니면 운동장시설 용지를 의미하는지	㉱항의 공공시설용지는 연번 Ⓒ용지를 의미함
36	준주거지역에 공동주택 설치 시, 위의 건축법 시행령 제86조②-1의 조항을 적용함에 있어 준주거지역과 자연녹지지역의 경계선을 인접대지경계선으로 해석하여 계획하여야 하는지	관련법규를 준수하여 계획하기 바람
37	프로젝트회사가 생활대책용지 마련 등 이주대책 수립에 적극 협조라고 하는데 적극 협조의 의미는	사업추진 시 보상과 관련하여 도개공이 주민들과 협의할 보상 및 생활대책 용지 확보 등과 관련한 사항들을 준수하는 것을 의미함
38	<도시계획시설의 결정/구조 및 설치기준에 관한 규칙 제 93조> 에 따르면 수익시설의 연면적이 1만6,500제곱미터에 한정되나, 2014 인천 아시안 게임 특별법(지원법, 진행중) 따라 변경되는 것은 없는지. 아니면, 현재의 지침서 내용과 법규에 안에서 계획해야하는지	8번 항목 답변 참조

항 목	질 의	답 변	비 고
39	운동장 시설이 건설되면 추후 아시안게임의 경기장시설로 활용될 것으로 사료되는 바, 본 사업의 경기장을 「도시계획시설의 결정․구조 및 설치 기준에 관한 규칙」제93조 ③항의 「2014년 아시아경기대회 지원법」에 의한 경기장 시설로 간주 할 수 있는지	도시계획시설의 결정․구조 및 설치 기준에 관한 규칙」제93조 ③항 1호를 참조하여 계획 ※ 2014 아시안게임은 제17회 아시아경기대회임
40	사업대상지내 상업시설이라 함은 경기장 내 상업시설과 일반상업 및 준주거지역의 상업시설이 있는데, 모든 용도지역 내에 있는 상업시설에 대한 관리운영 업무를 하는 관리운영사를 별도로 두어야하는지. 일반상업과 준주거의 상업시설만 관리할 운영사 만 있어야 하는지	공모지침 제17조 제5항과 관련하여 상업시설 준공 후 관리 운영은 일반상업과 준주거지역의 상업시설에 대한 관리를 의미함. 축구전용경기장내 수익시설 관련사항은 공모지침 제11조 참조.
41	적절한 개발이익 사용계획을 사업계획서에 포함시키라 고했는데 목표 이익이 작을 경우 개발이익을 환원할 방법이 극히 제한되는 바, 이에 대한 감점이나 불이익은 있는지	프로젝트 회사의 목표이익을 초과하는 범위내에서 실현 가능한 개발이익 환원방안 제시
42	지역업체라 함은 지역건설사를 포함한 다른 업종의 업체를 다 포함하는 것인지	지역 건설사를 포함하여 다른 업종의 업체를 포함함

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43	본 사업의 사업기간은 숭의운동장 도시개발사업지구 준공일까지로 정하고 있으나, 프로젝트회사가 건설 및 운영하게 되어 있는 축구전용경기장내 수익시설의 경우 그 건설비용 및 인천광역시에 지급할 임대료 등은 준공일 이후에 발생하는 바, 이를 포함하여 총투자비, 수익시설의 운영으로 인한 수입 등을 산정해야 하는지	축구전용경기장내 수익시설과 관련하여 발생하는 건설비용 등은 총사업비에 포함하고, 수익시설의 수입, 임대료 등은 수익시설의 운영방식, 운영기간 등에 따라 사업신청자가 별도로 제시하기 바람
44	축구전용경기장 유지ㆍ관리비를 충당할 수 있는 금액을 산정하여 인천광역시에 임대료로 제시하도록 되어 있는 바, 이 경우 임대료의 구체적인 요율과 산정근거 등이 전체 운영기간에 걸쳐 사업계획서에 포함되어야 하는지	축구전용경기장내 수익시설의 건설비용, 축구전용경기장의 유지관리비, 임대료 및 전체 운영기간을 고려하여 적정임대료 수준을 산출하여 사업계획서에 포함하여 제시
45	공모지침에 의한 사업계획서의 페이지가 200페이지로 극히 제한되어 있는 바, 위의 첨부서류나 증빙서류 등을 사업계획서에 첨부할 경우 내용을 충분히 표현하기 힘들 것으로 사료됩니다. 그러므로 일부 첨부 서류들을 페이지에 포함하지 않도록 별첨의 방식이나 별권으로 형태로 제출되어도 무방한지	아래의 서류들은 사업계획서 작성 시 매수에 포함되지 않으며, 별도로 제출하여야 함. - 지침에서 양식으로 지정해 둔 서류, 사업자 등록증, 법인 등기부등본, 법인 인감증명서, 개발사업 경험/실적을 증명하는 서류, 투자확약서(금융기관 대출확약서 포함), 경영진 현황, 기업집단구성명세, 특수관계자 명세 등 - 매수에 포함되지 않는 서류들은 별권으로 작성하여 3부 제출

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46	공모지침서 제3조에서 상업용지는 기정면적에서 30%까지 증대가 가능하다고 되어 있으므로 상업용지를 확대할 경우 준주거용지의 추정공급가격이 변경되어야 하는 것인지	상업용지 면적 30% 증대 시 아래의 추정공급가격 기준을 적용하여 사업계획서를 작성하기 바람

<상업용지 30% 증대 시 추정 토지공급가격>

구 분		공모지침서상 토지가격		상업용지 30% 증대 시 토지가격
		대지면적	추정공급가격	대지면적	추정공급가격
계		27,538㎡	167,334,894천원	27,538㎡	167,334,894천원
준주거 용지	소 계	23,035㎡	133,776,968천원	21,684㎡	125,938,609천원
	주거	20,732㎡	112,883,018천원	19,516㎡	106,267,343천원
	비주거	2,303㎡	20,893,950천원	2,168㎡	19,671,266천원
상업용지		4,503㎡	33,557,926천원	5,854㎡	41,396,285천원