○○지구  개발계획  수립용역

과  업  지  시  서

2008. 4

목    차

Ⅰ. 과업개요				2
Ⅱ. 일 반 사 항				3
Ⅲ. 세부과업내용				10

1. 일 반 지 침						10
2. 현황조사 및 분석						10
3. 기본구상(안) 작성						11
4. 개발계획(안) 수립						12
5. 사업타당성 및 개발효과 분석						18
6. 사 업 화 계 획						19
7 성 과 품 작 성						20

과 업 지 시 서

Ⅰ. 과업개요

1. 용역명 : ○○지구 개발계획 수립용역

2. 용역목적

가. ○○지구에 적정용도를 부여하여 장래수요에 대비함과 동시에 계획적이고 순차적인 개발을 유도하고

나. 관련법률 규정에 의한 ○○지구 개발계획(변경) 승인 등 행정절차 이행으로 개발사업의 활성화를 도모하고자 함

3. 과업의 범위

가. 위    치 : 인천광역시 ○○구 ○○동 일원

나. 과업범위

1) 공간적범위 : 11,664,000㎡

- 구상안 작성부문 : 18,506,000㎡

2) 시간적범위 : 기준년도 2007년, 각 시설별 목표연도는 상위계획에 따름

다. 과업내용

1) 현황조사 및 분석

2) 기본구상(안) 작성

3) 개발계획(안) 수립

4) 사업타당성 및 개발효과 분석

5) 사업화계획

6) 성과품 작성

4. 과업수행기간 : 착수일로부터 16개월

Ⅱ. 일반사항

1. 용역착수

수급인은 계약체결 일로 부터 7일 이내에 착수계와 함께 다음 사항이 포함된 추진계획서를 제출하여야 한다

가. 과업수행계획서(분야별 세부공정계획 및 업무 흐름도)와 예정공정표,   업무분담 사항 등

나. 책임기술자의 선임계(기술경력확인서, 기술자격증 사본 첨부)와 분야별 책임기술자(기술경력확인서, 기술자격증 사본 첨부)

다. 분야별 업무분담사항, 용역 수행자 명단 및 이력서

라. 분야별 인원 및 장비투입 계획서, 조직표 및 보안각서

마. 기타 관련법령에서 제출하도록 규정한 서류

2. 계약문서 제출

수급인은 착수신고서 제출시 계약서, 과업지시서, 산출내역서 등을 합본한

계약문서 원본 1부 및 사본 1부를 제출하여야 한다.

3. 용역 기술자 선임 및 교체

가. 본 과업에 참여하는 기술자는 학식과 경험을 가진자로서 사업 책임  기술자와 분야별 책임기술자는 본 용역 사업수행능력평가서 제출시  첨부된 사업 책임기술자 및 분야별 책임기술자와 일치하여야 한다.

나. 본 과업의 타당성조사분석 부문의 수행은 재무‧회계분야의 자격 또는 그에 해당하는 능력을 보유한 참여기술자를 반드시 포함시켜 신뢰할 수 있는 사업성 검토가 되도록 한다.

다. 본 과업수행을 위하여 투입된 참여기술자는 임의로 교체할 수 없다.

다만, 교체가 불가피한 경우 발주처의 사전 승인을 받아야 하며, 교체

기술자는 동등 또는 그 이상의 능력을 가진자로 한다

라. 발주처에서 과업수행에 부적합하다고 판단하여 교체 요구시 용역 수급인은 즉시 이에 응하여야 한다

4. 수급인의 의무 및 책임

가. 수급인은 본 용역을 수행함에 있어 신의와 성실의 원칙에 따라 공익이  우선 되도록 업무를 수행하여야 한다.

나. 수급인은 발주처의 승인을 받아 작성한 도서라 할지라도 그 내용이    미비하거나 과오, 오류 등으로 인하여 과업수행상 발생한 모든 하자에  대하여 수급인의 책임이 면제되는 것이 아니며, 수급인은 용역의 준공  후에도 이러한 사항에 대한 발주처의 수정, 보완요구 등이 있을 때에는  수급인의 부담으로 시정 조치하여야 한다.

다. 본 과업 수행중 제출하는 모든 성과품에 대하여는 사업 책임기술자가  발주처에 등록된 인감 또는 서명을 연명으로 날인하여 제출하여야하며  최종 용역보고서에는 모든 참여기술자의 성명, 담당업무, 참여기간 등을  구체적으로 기재하고 연명으로 날인한 후 제출하여야한다.

라. 설계 등 용역업자의 손해배상(건설기술관리법 시행령 제37조의3)

수급인은 용역 업무를 수행함에 있어 고의 또는 과실로 당해 용역 목적물  및 제3자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 이의 배상을 담보하는 보험 또는 공제에 가입한 후 그 증서를 용역 완료 전에 발주처에 제출  하여야 하며, 수급인은 민ㆍ형사상 모든 책임을 져야한다.

마. 제3자의 권리 대상으로 되어있는 특허권, 저작권 등을 사용할 때 수급인은 일체의 책임을 져야 한다.

바. 수급인은 동 사업추진을 위해 과업 중 또는 완료 후 각종 관련법규에 따라 각종 인‧허가 및 심의 등에 필요한 사항들을 파악하여 관련자료 작성제출 및 협조하여야 한다.

5. 공정보고

가. 월간공정보고

수급인은 과업수행기간중 다음 사항을 포함한 월간 공정보고를 매월 말일 기준으로 하여 다음 달 5일까지 서면으로 제출하여야 한다.

1) 과업추진내용 및 공정 현황

2) 각종 문서수발 현황(승인사항포함)

3) 과업수행 상 중요 문제점 및 대책

4) 부진 공정발생시 만회대책 수립계획

5) 다음 달 과업수행계획

나. 수시보고

수급인은 감독관의 요구가 있거나 필요시에는 수시 보고하여야 한다.

다. 중간보고

수급인은 감독관의 요구가 있거나 다음의 경우에는 관련 자료를 제출하고  분야별 책임기술자로 하여금 설명토록 하여야 하며, 감독관의 지시   사항(구두 및 서면지시사항 포함)에 대하여는 성실하게 수행하고     조치 결과를 서면으로 제출하여야 한다.

1) 주요 단계별 과업이 종료 되었을 때(예정공정표 참조)

2) 중간보고시 보고자료

3) 주요계획의 방침 설정과 변경 시

4) 기타 발주처가 필요하다고 인정할 경우

라. 최종보고

착수일로부터 8개월이내 개발계획 수립을 완료하고 용역수행 결과를 종합하여 사업 책임기술자가 최종보고를 하여야하며 준공을 위한 성과품을 1개월 전에 제출하여 감독관이 검토 후 지적한 사항에 대해서는 준공 완료 전까지 조치하여야 한다.

6. 통계자료의 사용

통계자료는 그 근거가 명확하고 객관적으로 인정되는 자료를 적용하여야 하며, 다음 각호의 1의 순서로 활용하고 자료의 출처를 명확히 하여야 한다.

가. 지식경제부 통계자료

나. 국토해양부 및 정부기관 통계자료

다. 인천시 통계자료

라. 기타 공공기관 통계자료

마. 현지 조사결과

7. 전산처리

가. 최종 성과품 제출시 감독관이 요구하는 사항은 디스켓(Disket), CD등을포함하여 제출하여야 한다.

나. 전산 처리시 프로그램 타당성, 공인 여부, 해석방법 등 단계별로 구체적으로  입력 및 출력과정 등의 전산 처리 결과를 보고서에 수록하여야 한다.

다. 데이터 디스켓은 자료의 양을 감안하여 CD-ROM으로 제출하며 관련도면은 AUTO-CAD로 작성 제출하여야 한다.

8. 보안 및 안전사항

수급인은 본 용역 수행으로 알게 된 보안사항에 대하여 용역의 수행중은   물론 용역 완료 후에도 비밀 보안 준수 및 다음 사항에 대하여 책임을 져야 한다.

가. 수급인은 보안 대책을 수립, 용역을 수행하여야하며, 보안 대책 및 보안  각서는 개인별 서면으로 제출하여야 한다.

나. 수급인은 용역 수행과정에서 수집된 기록, 자료 및 중간 용역 결과 중  대외적 보안이 필요한 자료는 시건 장치가 되어있는 보관함에 보관,    관리하여야 한다.

다. 수급인이 본 용역 수행 중 타 기관 또는 타 업체로부터 자료제출 요청을 받았을 때에는 발주처(감독관)에 보고 후 승인을 받아 제출하여야 한다.

라. 수급인은 보안 및 안전에 대한 일체의 책임을 진다.

보안 유출로 인한 발주처에 대한 선ㆍ악의적인 피해 및 안전사고 발생       시 수급인은 민ㆍ형사상 일체의 책임을 진다.

9. 주요업무의 사전승인 등

수급인은 다음 사항에 대하여는 사전에 발주처의 승인을 받아 과업을  수행하여야 한다.

가. 과업 수행계획의 수립 및 착수 신고서의 내용 변경

나. 주요 계획내용 및 방침, 계획기준의 설정 또는 변경

다. 관계기관과의 협의사항

라. 기타, 감독관의 지시나 수급인의 판단에 따라 승인받아야 할 사항

10. 공동도급 및 하도급

가. 공동도급일 경우 최상의 품질을 확보할 수 있는 기술자 배치를 우선    고려하여야 하며, 공동도급으로 인해 용역수행에 하자를 초래하지    않도록 공동수급 대표사 책임하에 공동수급체내 대표자를 선임하여    모든 용역을 대표하여 수행하게 하고

나. 공동수급 대표자는 발주처와의 업무 연결 및 조정 역할을 전담 수행하며,    발주처와 수급인과의 계약관리에 대한 업무 창구가 되도록 하여야 한다.

다. 하도급계약 체결하여 수행하는 분야에 대하여 수급인은 종합적인 관리 및  책임을 져야하며, 하도급 선정시는 발주처(감독관 경유)에 통보 후 승인을 득하여야 한다.

11. 과업수행기간의 변경(중지 요청등)

수급인은 다음의 경우에는 발주처에 서면으로 계약기간의 변경을 요청하여야 한다

가. 상위 계획의 변경 등으로 과업기간 내 과업 준공이 어렵다고 판단될 때

나. 수급인의 귀책 사유가 아닌 협의 승인, 인ㆍ허가 등에 따른 관계기관의  협의 지연, 각종 심의위원회의 심의 지연 등으로 인하여 과업 추진이 불가능하다고 판단 될 때

다. 천재지변으로 과업 수행이 불가능 할 경우

라. 기타 발주처가 필요하다고 판단될 때

(발주처에서 변경, 중지를 지시할 수 있음)

12. 설계 변경

가. 상위계획 변경, 발주처의 계획변경, 관계기관 협의‧승인‧인허가 등에 따른 계획 변경 등의 사유로 계획이 변경되거나 과업에 제시되지 않은 새로운 공정이 추가 될 경우

나. 과업물량 변동 또는 기타 발주처가 필요하다고 인정할 때

다. 계약체결 후 예정금액 또는 계약금액 과다 적용분이 발견되었을 때

13. 협의와 조정

본 과업은「○○구역 개발계획 재정비수립」용역과 동시에 이루어지는 과업으로 서로 유기적으로 과업이 연계될 수 있도록 협의․조정하여야 한다.

14. 합동사무실 운영

수급인은 본 과업을 추진함에 있어 상호 업무교류 및 협의가 원만히 진행되도록 하기 위하여 발주처의 요구시 합동사무실을 운영 할 수 있다.

15. 주민 의견수렴 및 자문위원회 시행

가. 개발계획 수립에 있어 대상지 주민의 의견 수렴과 자문회의 등의 보고회를 개최하여 관련 전문가의 의견을 반영 할 수 있다.

나. 감독관은 과업수행 중 중요한 사항의 결정을 위해 당해 전문가에게 자문을 받도록 수급인에게 요구할 수 있으며 수급인은 효율적인 용역자문이 될 수 있도록 감독원이 요구하는 시기에 용역자문을 위한 자료를 제출하여야 한다.

다. 수급인은 본 용역 자문결과 제시된 의견에 대해서는 감독관과 협의한 후 반영하여야 하며 자문결과를 보고서에 기술하여야 한다.

16. 국ㆍ내외 선진사례 조사 등

○○지구 개발계획 수립을 위하여 국내ㆍ외 선진도시의 개발사례 등을 현지파악 및 조사‧분석하여 발주처에 보고 및 개발방향에 대한 대안을 제시하고, 본 용역에 반영 될 수 있도록 하여야 한다.

(필요시 선진국의 전문회사, 기술자 등을 자문 또는 참여시킬 수 있다)

17. 위반 행위에 대한 조치

다음 사항의 경우에는 특별한 사유가 없는 한 계약위반 행위로 간주하여 관련규정에 의거 조치할 수 있다.

가. 제반 지시사항을 기한 내 이행치 않을 경우

나. 계약기간 내 완료할 능력이 없거나 공정이 현저하게 미달될 때

다. 용역 수행 중 성실하지 못하거나 부주의로 인한 중대한 과실이 인정될 때

라. 용역의 전부 또는 일부를 부당한 방법으로 하도급 주었을 때

마. 수급인 임의로 용역기술자를 교체할 때

바. 발주처의 지시에 불응하며 용역을 진행하거나, 기타 계약조건을 위반할 때

18. 기타 사항

가. 본 과업 추진에 있어 관련법령 및 지침 등을 준수하여 보고서 및 협의  서류를 작성 제출하여야 한다.

나. 본 과업지시서에 명기되지 않은 사항이라도 용역 수행상 당연히 필요  하다고 인정되는 사항에 대하여는 감독관과 협의결정하고 기타 경미한  사항(별도의 추가용역 등)이 필요할 때에는 수급인의 비용부담으로     수행하여야 한다.

다. 과업지시서에 의문사항이 있을 때에는 감독관과 사전협의 후 과업을    수행하고 문구 및 용어의 해석 등에 이견이 있을 때에는 협의 조정토록  상호간에 협조하여야 하며, 조정이 곤란할 경우 발주처(감독관)의    해석이 우선함을 원칙으로 하여야 한다.

라. 본 과업은 관계 법령에 의한 제 규정 및 계약 내용에 적합하게 수행      하여야 하며, 관계 법령 및 계약문서에서 정하지 아니한 사항은 발주처와  협의하여 처리하여야 한다.

마. 수급인이 제출한 용역 도서상의 하자로 인하여 개발계획 수립 및 협의에  지장을 초래하였을 때에는 수급인의 비용부담으로 재용역을 수행, 보고서  및 협의서를 제출하여야 하며 발주처가 결정하는 책임범위에 대하여     손해배상을 하여야 한다.

바. 발주처는 과업 추진상 필수적인 사항에 대하여 과업지시를 추가할 수  있다.

사. 과업지시서 내용보다 더 좋은 착안사항이 있을 경우 수급인은 감독관과 협의 후 보완하여 과업을 수행할 수 있다.

Ⅲ. 세부 과업내용

1. 일반지침

가. 본 과업의 범위는 개발계획(변경) 승인에 관한 인허가를 포함하며, 수급인은 개발계획(변경) 승인완료시까지 협의를 계속하여야 한다. 또한 승인완료 후에도 발주처 필요시 또는 관계기관의 설명 요청 및 협의시 필요한 자료를 제출하거나 참석하여 설명하여야 한다.

나. 과업대상지 주변의 ○○개발계획 등을 반영하여 전체적인 조화를 이루는 계획이 되도록 하고, ○○지구 통합마스터플랜의 개발방향에 부합하여야 한다.

다. 본 과업에 대한 상위계획에의 반영을 요하는 주요사항은 감독관과 협의하여 그에 필요한 자료를 작성하고 용역에 반영하여야 한다.

2. 현황조사 및 분석

과업대상지의 개발여건, 관련계획 등을 종합적으로 조사‧분석하여 개발잠재력을 종합 평가하고 계획수립을 위한 지표로 삼는다.

2.1. 자연환경 및 인문환경 조사분석

과업대상지의 자연, 인문환경(인구, 경제, 사회, 역사, 문화 등)을 조사하여 개발 제약조건과 잠재력을 파악하고 계획에 반영한다.

2.2. 관련계획 및 법규 검토

과업대상지의 활용과 관련하여 영향을 미치는 상위계획 등 관련계획과 관련법규를 검토한다.

2.3. 세력권 및 인접지역과의 연결체계 분석

과업대상지를 중심으로 한 주변 인접지역의 인구 및 산업구조, 지역경제 등 사회‧경제적 특성과 연결체계를 조사‧분석, 주변지역과 연계 개발할 수 있도록 한다.

3. 기본구상(안) 작성

기본구상(안)은 전체(18.50㎢)를 대상으로 작성하되「○○ 개발계획 재정비수립」결과 반영으로 상기계획의 개발컨셉 및 방향에 부합되도록 수립하여야 한다. 또한 기본구상(안)에 대하여는 인천도시기본계획에 반영 할 수 있도록 도시기본계획상의 토지이용계획 및 시설계획을 작성한다.

3.1. 개발방향 및 계획지표설정

1) 개발정비방향 설정과 계획범위를 정립하고 주변환경 조건분석,

계획구역 조건분석, 계획의 전제조건 등을 포함한다.

3.2. 도입기능 및 시설의 규모 설정

1) 인접 산업‧물류단지 및 시설과의 관계를 검토하여 기능중복 및 상충이 되지 않도록 적정 도입기능 및 시설을 검토한다.

2) 경제자유구역으로서 외국인 정주여건에 적합한 도시로 발전할 수 있도록 외국인 전용주거시설 및 교육시설, 의료시설 등 각종 편의시설을 검토하고, 외국인의 투자유치를 위한 투자유치 방안 및 전략을 수립한다.

3) 도입기능의 적정규모, 도입시설의 원단위 및 유치규모를 설정한다.

3.3. 공간구조 구상

1) 기초조사 및 수요조사 분석결과를 토대로 지역관련성 등을 충분히 검토하여 가장 설득력있고 체계적인 구상(안)을 작성하여야 한다.

2) 각 구상(안)에 대하여 인구 및 개발밀도, 용도배분, 생활권계획, 가로망, 경제성, 공사비 등을 고려하여 합리적이고 경제적인 최상의 대안을 선택하되 최종대안은 감독관과 협의하여 결정한다.

4. 개발계획(안) 수립

4.1. 인구수용계획

1) 도시기본계획 및 관련계획의 인구지표나 계획구역의 특성을 감안하여 수용인구 규모를 설정한다.

2) 수용인구, 가로망 계획, 기타 계획구역의 특성 등을 감안하여 생활권을 구분하고 공공편익시설 등 소요시설을 산정한다.

4.2. 주거시설 조성계획

1) 주택배분계획은 지역적 특성, 소득구조 및 선호도와 인구밀도 등을 고려하여 합리적으로 배분하고 가능한 다양한 주택유형이 조화될 수 있도록 계획을 수립한다.

2) 가구 및 획지의 규모는 주택구입 가능 소득계층의 주택구매 수요 전망에 의한 적정규모와 건전한 사회구조 구축을 위한 바람직한 주택 정규분포 구성에 따라 요구되는 주택규모, 가구수와 가구유형에 따른 쾌적한 주거수준, 법적 규제사항 등을 고려하여 가급적 다양화시키며, 특히 외국인 거주를 위한 주택지계획 등을 검토하여야 한다.

3) 공동주택건설용지에 대하여는 필지 또는 블록별로 호수, 평형, 층수, 용적률을 정하여 계획을 수립하고 이에 따라 규모별 배분계획을 수립하여야 한다.

4) 공동주택건설용지의 일부는 임대주택법에 의한 임대주택 건설을 위해 공급할 수 있으며 구체적인 사항은 실시계획 승인 전 국토해양부 관련부서와 협의하여 정하도록 한다.

7) 주택건설에 관한 계획은 주택지 유형, 규모, 배치 및 형상을 구체화하여 쾌적한 주거환경을 조성하고, 주민의 커뮤니티 형성 및 도시경관 향상을 도모하는 계획을 수립한다.

- 주거밀도계획 : 주거지의 계획목표와 방향을 고려하여 생활권별로 개발밀도를 계획하고 그것을 바탕으로 소구획별 개발밀도를 계획한다.

- 주거유형계획 : 미래지향적 주거환경을 위해 수요 및 선호도 등을 고려하여 단위 주거규모별로 배분하고 단위주거규모 및 유형을 다양하게 배치한다.

4.3. 토지이용계획

1) 대상지의 물리적, 지리적, 역사 문화적인 지역특성을 계획에 반영하여야 한다.

2) 대상지 수용능력의 한계를 감안하고 개발과 자연환경 보존과의사이에 균형이 유지되도록 계획한다.

3) 개발계획에 따른 용지는 관련법률 및 지침에 의거 주택건설용지, 상업업무시설용지, 산업‧유통시설용지, 관광시설용지, 공공시설용지 등으로 분류한다.

4) 대상지안에 매장문화재가 있는 경우에는 이를 고려하여 토지이용계획 및 교통계획을 수립하고 문화재에 미치는 영향을 최소화하는 토지이용계획을 수립한다.

5) 장래 개발의 확장과 토지이용 변화를 무리없이 수용할 수 있도록 융통성 있는 토지이용 패턴으로 계획을 수립한다.

6) 도시기반시설을 건설하고 운영‧관리하는데 소요되는 비용을 최소화하도록 효율적인 토지이용 패턴으로 계획을 수립한다.

7) 상업‧업무기능은 생활권 계획을 고려하여 주민들의 접근이 편리하도록 배분하고 중심상업‧업무기능은 대중교통수단을 이용하여 접근히 편리하도록 교통체계 계획을 고려하여 배치한다. 근린상업기능은 보행 및 자전거로 접근이 용이하며 생활가로의 기능을 수행할 수 있도록 배치한다.

8) 산업‧물류기능은 경제자유구역의 취지를 살리고 ○○지구 통합마스터플랜의 내용을 참조하여 ○○지구의 특성을 살릴 수 있도록 계획한다.

9) 대상지의 가로망 체계, 녹지체계 및 공공편익시설 체계와 조화를 이루도록 한다.

10) 상충되는 용도간의 분리와 상호보완적인 용도간의 연계를 유도한다.

4.4. 교통처리계획

교통량 수요추정, 가로망 체계설정, 가로망 구상(안) 작성, 주변 간선가로망 계획 등을 참고하고, 특히 다음의 사항을 고려하여 계획한다.

1) 공항, 항만 및 인근 대도시와의 연결계획, 진입도로에 관한 계획, 개발구역안의 도로의 기능별 체계, 주차장, 버스정차대 및 환승시설 등에 관한 계획이 포함되어야 하며 교통처리시설이 보행자도로 및 자전거도로 등 특수가로와 연계되도록 한다.

2) 토지이용 정도에 따라 교통량의 예측과 간선도로망 및 보조간선도로망 등 원활한 교통체계를 확립한다.

3) 간선도로는 가로 주변의 미화계획을 포함하며, 결절부 등 교통 혼잡이 예상되는 부분에 대하여는 도류화계획 등 구체적인 동선계획을 수립한다.

4) 전기‧상‧하수도‧가스 등 공급처리시설의 공동수용 및 개발구역안의 활동의 흐름에 미치는 영향 등을 고려하여 계획한다.

5) 보행자가 많을 것으로 예상되는 도로는 보행자와 차량을 분리하는 방안을 수립한다.

6) 교통의 원활 및 주민 편의를 위하여 주차장법 등 관련기준에 의거 적정한 위치에 적정한 규모의 공용주차장 계획을 수립하여야 한다.

7)「자전거이용활성화에관한법률」및「자전거도로계획및시설기준에관한 지침」등에 의거 자전거도로 체계구성 및 자전거 이용시설(도로, 주차장, 횡단시설 등)에 관한 계획을 수립하여야 한다.

8) 신교통시스템 도입을 비롯한 관련계획을 수용하여 대중교통체계의 방향 설정시에는 광역적 교통체계를 고려하여 계획하여야 한다.

4.5. 공원․녹지계획

공원녹지계획은 공원의 배치계획 및 공원의 적정규모 등을 검토하여야 하며, 특히 다음 사항을 고려하여 계획한다.

1) 공원은 도시생활에서 자연과 접촉할 수 있도록 접근이 용이한 위치에 입지하도록 해야하며, 옥외의 정적 및 동적활동을 충분히 수용할 수 있는 활동공간의 확보가 이루어 질 수 있도록 계획을 수립하여야 한다.

2) 공원녹지는 어린이공원, 근린공원, 주제공원 등 여가, 휴식 등의 공원과 시설, 완충녹지와 같은 비레크레이션 용지를 포함한다.

3) 공원녹지의 적정면적 산정은 공원녹지체계에 대한 배치구상을 수립한 후 이동거리에 따라 시가지에 설치할 공원 및 녹지의 유형을 정하고, 공원 유형별로 적정면적을 산정하며, 녹지의 경우는 설치목적에 따라 그 기능을 수행할 수 있도록 계획하여야 한다.

4) 사업지구내 임상양호지 등 자연자원은 적극적으로 보전하여야 하며, 공원, 녹지와 연계하여 접근성과 활용도가 높도록 계획하여야 한다.

5) 수변과 조화되는 매력적 도시경관을 창출할 수 있도록 하천 및 해안을 축으로 한 친수공간 조성계획을 수립한다.

4.6. 환경보전계획

1) 관련법규 및 지침에 의거 개발사업에 지장이 없다고 인정되는 건축물 등의 존치에 관한 계획을 수립하여야 한다.

또한 대상지 내에서 현 상태로 보호 할 필요성이 있는 지역 및 역사적 가치가 있는 지역 등 보전할 대상지역을 지정하여 별도의 보전계획을 수립 할 수 있다.

2) 환경친화적 계획수립에 관한 계획, 설계 등 기본방향을 제시한다.

3) 환경친화적이며 자원절약적인 계획, 설계기준을 제시한다.

4) 생태환경에 대한 그린네트워크와 수계네트워크 및 생물상 등의 내용을 포괄하는 보전지역을 설정한다.

5) 녹지축은 단절되지 않도록 연결성을 확보하고 환경적 민감지역에 대한 보고 및 보전대책을 강구한다.

6) 기타 환경관련 계획 또는 보고서내용과 연계하여 제반 환경계획을 수립한다.

4.7. 도시경관계획

1) 인천광역시 도시경관 기본계획 및 도시경관조례에 부합하고 다른지역과 차별화되는 창조적인 계획이 되도록한다.

2) 공동주택 및 단독택지 특화방안, 가로디자인 및 공개공지계획, 특수구조물, 통합가로시설물, 사인시스템, 색채, 광고물, 야간조명 등 각 경관 아이템별로 특색있고 체계적인 가이드라인을 제시하여 향후 설계와 연계되는 실질적인 계획이 되도록 한다.

3) 지구전체의 개발구상과 테마구상을 발굴하여 특색있는 계획이 되도록 하고 보전대상지, 역, 터미널, 주요경관관리지역 등 ‘경관중점관리지역’을 선정한다.

4) 경관요소(스카이라인, 랜드마크, 주요 조망점)를 고려한 경관축을 설정한다.

5) 계획구역내의 주요 지점에 대한 조망분석을 실시하고 지구 전체의 통합적 이미지가 창출되도록 계획요소를 발굴한다.

6) 기타 경관계획의 집행 및 관리에 관한 사항을 수립한다.

- 민간‧공공부문, 집행시기 단계별로 구분하여 작성한다

- 보다 상세하게 하위계획에서 다루어져야 할 사항을 규정한다.

4.8. 산업유치계획

1) 유치시설의 배치기준을 작성한다.

2) 유치시설의 배치기준에 따라 종합적이고 창조적이며 상호 보완 및 연계가 가능하도록 배치계획을 수립하고 지원시설 배치계획을 수립한다.

3) 유치시설에 대한 네트워크 구축방안을 종합적으로 검토하여 구성하여야 하며 네트워크 구축에 따른 효과를 검토하여야 한다.

4.9. 공공편익시설계획

1) 보건의료, 교육, 복지시설 등 공공시설을 포함한 도시기반시설의 종류, 규모, 위치, 배치계획을 수립한다.

2) 거주자의 일상적 생활을 충족시키기 위한 시설의 입지와 시설체계에 기초하여 시설개소‧규모‧면적‧수요를 검토하여 배치한다.

3) 대중교통수단 및 도보 등으로 쉽게 접근이 가능하도록 배치한다.

4) 각급 학교의 위치와 개소수, 면적 등에 대하여 해당 교육청과 개괄적인 학교시설 조성계획을 사전협의하여 계획에 반영하여야 한다.

5) 쾌적한 교육환경 조성을 위하고 학교환경 위생정화구역 등을 고려하여 인접 토지용도 결정에 상호 제기능이 충분히 발휘될 수 있도록 한다.

6) 장래 예상되는 여건변화를 고려, 지속가능성 및 환경적합성을 확보한다.

4.10. 기반시설계획

1) 공급처리시설계획은 상수, 하수 및 통신 등에 대하여 상위계획과 인접 연관시설 등을 고려, 합리적이고 경제적으로 계획하여야 한다.

2) 공동구 수용시설 현황 및 수요, 경제적 타당성을 검토하고 관계법령 및 지하공동구 설계기준 등에 의거 공동구 등 지하매설물 계획을 수립하여 관계기관과 협의하여야 한다.

3) 통신시설계획은 초고속 정보통신망계획 및 관계법령에 의거 설치되도록 한다.

4) 국제적인 명품도시에 걸맞는 인천시의 U-city 관련정책을 반영하여 계획한다.

5) 집단에너지 공급타당성에 관한 사전협의(산업자원부 등) 결과에 따라 열공급시설, 가스공급시설, 폐기물처리시설 등의 설치여부와 복합화 설치계획 등을 검토하여 반영한다.

6) 전력‧가스‧난방공급에 관한 지구내 시설수요를 검토하여 반영한다.

5. 사업타당성 및 개발효과 분석

5.1. 사업타당성 검토

1) 사업타당성 검토는 사업시행의 과정에서 일어날　수 있는 주요 변화요인에 대한 검토를 통하여 문제점을 사전에 예측하고 이에 대한 대처방안을 마련함으로써 사업의 안전성을 확보할 수 있도록 한다.

2) 재무타당성 분석

- 사업지구에 수립되는 기본구상 및 토지이용계획을 바탕으로 재무적 측면에서 본 사업타당성을 명확히 한다.

- 분석결과 타당하지 않다고 판단된 경우는 토지이용계획상 도입기능 및 유치산업, 사업계획과 자금조달계획을 재검토한다.

- 수립된 기본구상 및 기본계획에 대하여 국내외 사례로부터 기초적 데이터(초기투자비, 사업비, 수입액)을 수집하고 도입기능의 규모를 비롯한 각종 수치의 원단위를 설정한다.

- 도입기능 및 시설에 대한 부지면적, 연면적, 유효율 등을 정리하고, 초기 투자비 산출을 위한 기초 데이터를 작성한다.

- 개략사업비는 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 기타비용으로 구분하여 산출하되, 구체적 세부항목과 산정기준은 관련법에 의한 산정기준 시점, 물가상승률, 사업기간 및 적용금리 등 사업비 산정의 근거에 대하여 합리적인 기준을 제시하도록 한다.

- 수입의 추정 : 개발계획의 내용에 따라 당해 개발사업의 결과로부터 발생할 분양․임대․운영 등의 수입과 시행과정에서 발생할 예측가능한 모든 수입을 포함함을 원칙으로 하고 수익모델은 주택지건설로 인한 방법보다는 관광, 업무, 상업, 외자유치 등의 방법을 우선으로 한다.

- 전제 조건의 설정 : 할인율, 분석기간, 사업시행일정, 연차별 투자 및 회수비율 등을 합리적으로 설정한다. 또한 투자유치와 관련하여 토지의 저가공급방안을 검토할 경우 사업성 제고를 위하여 수익성을 고려한 토지공급대안을 제시한다.

- 사업성 분석 : 사업성 분석은 비용편익(B/C)에 의한 방법, 현재가치(NPV)에 의한 방법, 내부수익률(IRR)에 의한 방법 등을 사용할 수 있으며 각 방법에 의한 결과를 종합적으로 평가한다.

3) 사업타당성은 재무적 타당성 외에 경제적 타당성 또는 기술적 타당성에 대하여도 검토할 수 있다.

5.2. 개발효과 분석

1) 투자효과 분석은 연차별 개발사업에 투자하는 비용에 대하여 경제적으로 계량화하여 개발에 따른 효과를 분석 제시한다.

2) 지역경제파급효과 검토 및 지방재정 기여효과, 생산‧고용‧부가가치효과 등을 포함한다.

6. 사업화계획

6.1. 사업시행계획

1) 타당성조사분석 결과를 바탕으로 사업시행방안 및 시행자, 단계별 시행우선순위를 결정하여 순차적으로 사업이 시행될 수 있도록 한다.

2) 사업간 투자 우선순위, 사업의 최적대안과 추진시기 등에 대한 정책적 제언을 한다.

6.2. 재원조달계획

재원조달계획은 효율적 사업운영을 고려하여 작성하되, 발주처와 협의하여 계획을 수립하도록 한다.

1) 단계별 사업시행계획에 따라 연차별 자금투자계획을 수립한다.

2) 자금투자계획에 따른 재원조달계획을 수립한다.

7. 성과품작성

7.1. 보고서 작성 및 관련도서 작성

1) 성과품 및 보고서의 작성은 그 내용, 순서, 편집방법 등을 감독관과 사전에 협의하여야 하며, 사전에 원고 및 원도를 작성하여 감독관의 검사를 받은 후 인쇄, 작성하여야 한다.

2) 기본계획의 각 부분별 내용은 판넬로 작성하여 보고 및 제출하여야 하며, 동 과업수행을 위해 사용한 전산자료 및 기타내용을 디스켓과 슬라이드 등으로 정리하여 자료와 함께 제출한다. 또한 각종 보고에 사용된 파일 등도 동시에 제출한다.

3) 도시기본계획에의 반영을 위한 기초자료(인천시 요구자료) 등을 작성하여 제출한다.

4) 기존 ○○지구 개발계획과 본 과업결과 수립된 ○○지역 개발계획을 통합하여 통합개발계획보고서를 작성, 제출한다.

7.2. 성과품 목록

성 과 구 분	규 격	제 출 부 수	비 고
개발계획보고서(타당성조사 포함)	A4	100부
개발계획보고서(요약본)	A4	100부
현황조사 및 분석자료	A4	2부	각종 현황 포함
도시기본계획 반영을 위한 기초자료	A4	2부	인천시 요구자료
○○지구 통합보고서	A4	2부
토지이용계획도	1/5000	3부	원도 별도 (축척변경가능)
교통체계계획도	A4	1식	원도 별도
조 감 도		1식	조감도(액자) 3부 칼라사진 30매
CD-ROM파일		1식	전체 용역성과 수록
기타 자료 (설문조사 시행시 결과자료 포함)		1식	협의자료 및 감독관 요구자료등

7.3. 과업수행일정

세 부 공 정	1 개월	2 개월	3 개월	4 개월	5 개월	6 개월	7 개월	8 개월	9 개월	10 개월	11～15 개월	16 개월
1. 기초조사
2. 상위계획 및 법규검토
3. 기본구상 수립
4. 개발계획 수립
5. 타당성 조사분석
6. 인‧허가 등 절차이행
보 고 사 항		착수보고			중간보고			최종 보고