위탁관리용역 과업지시서

□ 용역명 : 선학아파트 위탁관리 용역

□ 시설개요

1. 소 재 지 : 인천광역시 연수구 선학동 347번지

2. 아파트명 : 선학시영아파트

3. 대지면적 : 39,893㎡(12,067.58평)

4. 규    모 : 아파트 5～6층, 19개동 1,300세대

5. 관리면적 : 56,463.06㎡(17,080평)

□ 관련법령 적용기준

1. 주택법

2. 주택법시행령

3. 주택법시행규칙

4. 임대주택법

5. 임대주택법 시행령

6. 임대주택법 시행규칙

7. 인천광역시 도시개발공사 사규

□ 과업이행사항

1) 갑ㆍ을의 정의

상기 표시 시설의 관리를 위ㆍ수탁함에 있어 사업주체인 인천광역시도시개발공사를 이하 “갑”이라하고 수탁자인        를 이하 “을”이라 한다.

2) 계약기간

공동주택 위․수탁 계약기간은 2009. 1. 1 ~ 2009. 12. 31까지로 한다.

3) 위ㆍ수탁관리 수수료 등

가. “갑”이 “을”에게 지급할 위ㆍ수탁 관리수수료는 계약서에 의한다.

다만, 관리 개시 월 및 종료 월의 위․수탁관리 수수료는 관리일수에 비례하여 일할 계산한다.

나. “갑”은 제1항의 위ㆍ수탁 관리수수료를 “을”의 청구에 의하여 다음달 30일까지 지급한다.

다. “을”은 계약체결시 제반의무 사항을 담보하기 위하여 금         원 (\           )의 계약보증금을 “갑”에게 예치하여야 한다.

(계약보증금 납입확인서)

라. 제3항의 계약보증금은 현금 또는 시중은행 발행 자기앞수표로 납부하여야 한다. 다만, “을”은 “갑”을 피보험자로 하는 보험사업자가 발행한 보증보험증권으로 갈음할 수 있다.

4) 업무의 범위

가. 주택의 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지보수와 시설물 인수인계시 인수된 시설물 예비품 대장관리 및 공용부위 주요시설물 보수이력관리, 안전점검 및 관리, 보수비용이 수반되지 않는 세대내 전용부위에 대한 경미한 하자처리

나. 소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률에서 정한 자체점검

다. 주택 및 단지안의 제반 시설물 등의 하자사항 접수 및 처리, 시설물의

유지관리 및 보수 필요사항 보고

라. 단지안의 경비, 청소, 소독 및 쓰레기 수거(분리수거 포함)

마. 관리비 및 사용료의 조정, 징수와 제공과금의 납부대행

바. 입주자의 복리증진 및 공동이익을 위하여 필요한 사항

사. 관리에 따른 민원의 처리

아. 관리요원의 채용 및 교육

자. 전대 및 전매행위 방지 및 위법자 고발, 이에 대한 방지 및 결과보고

차. 기타 주택법에서 관리주체의 업무로 정하는 사항과 관리의 질 향상을 위하여 “갑”이 필요하다고 인정하는 사항

카. 입주민을 대상으로 지급하는 지원품에 대한 배포 및 배포완료 후 수령대장 제출

타. 모든 계량기 검침내역 기록유지(주택사용승인일, 입주지정기간 시작일 및 종료일 필수검침)

파. 아파트 내 출장재계약 지원업무

하. 상가 공용부위(계단실, 화장실, 옥상 등)에 대한 관리(경미한 하자 포함)

5) 재 위탁의 금지

“을”은 제3자에게 관리업무를 재 위탁하여 처리하게 하거나 도급을 주어서는 아니 된다. 다만, 소독, 오수정화조 청소 및 쓰레기 수거와 같은 업무는 자격을 갖춘 자에게 용역을 시행할 수 있으며, 승강기 유지보수 업무에는 “갑”의 승인을 받아 용역으로 시행할 수 있다.

6) 성실의무

“을”은 “갑”을 대행하여 선량한 관리자로서의 관리업무를 성실하게 수행하여야 한다.

7) 업무감독 및 지시

가. “갑”은 이 계약에 따른 “을”의 관리업무 전반에 관하여 수시로 점검, 지시감독하고 회계장부 등 기타 필요한 자료의 제출을 요구하거나 조사를 행할 수 있으며 “을”은 이에 성실히 응하여야 함은 물론 점검결과 지적사항에 대하여는 시정요구일 기한 만료 후 10일 이내에 조치결과를 제출하여야 한다.

나. “갑”은 제1항의 감독업무를 행하기 위하여 필요한 경우 “을”의 현지관리소에 감독직원을 파견할 수 있으며, 이 경우 “을”은 이에 성실히 응하여야 한다.

다. “갑”은 “을”의 현지관리소 직원의 업무와 관련한 비위나 근무태만, 기타 부당행위에 대하여 “을”에게 해당직원의 교체를 요구할 수 있으며, “을”은 이에 따라야 한다.

8) 관리업무 운영계획

가. “을”은 계약 후 30일 이내에 관리업무 전반에 관한 관리업무 운영계획(이하 “운영계획”이라 한다.)을 수립하여 “갑”에게 제출하여야 한다.

나. 가항의 운영계획은 “갑”의 승인을 받음으로서 확정되며, “을”은 운영계획이 정하는 바에 의하여 관리업무를 성실히 수행하여야 한다.

다. “을”이 운영계획의 내용을 변경하거나 수정하고자 할 때에는 미리 “갑”의 승인을 받아야 한다.

라. 가항의 운영계획은 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.

① 관리인원 및 관리비 상한선의 책정

② 관리예산의 편성 및 집행계획(년간 및 월별 구분 작성)

③ 안전관리 계획

④ 하자보수에 대한 사항

⑤ 대휴제 실시에 관한 사항

⑥ 기타 관리업무에 필요한 사항

⑦ 공가관리 등

9) 시설물 등의 인계인수

가. “갑”은 “을”이 관리하여야 할 제반시설물과 관련 설계도면을 지체없이 “을”에게 인계하며, “을”은 관리기간 중 동 시설물의 유지보수 등 관리에 대한 일체의 책임을 부담한다.

나. “갑”은 관리업무 수행에 필요한 소요비품 및 공기구 등 별도목록에 의한 장비일체를 계약이행 개시일전까지 “을”에게 무상으로 사용하도록 인계하며, “을”은 인수한 비품 및 공기구 등 장비일체에 대하여 항상 사용이 가능하도록 정비관리 하여야 한다.

10) 관리소 직원의 채용

가. “을”은 다음 각호의 관리소 직원을 계약이행 개시일전까지 채용하여야 한다.

① 사무요원

② 영선보수 요원

③ 경비원

④ 환경미화원

나. “을”은 관리소 직원중 관리소장 및 회계관계 직원에 대하여는 “갑”이 정하는 5,000만원 이상의 금액으로 2명이상의 보증인에 의한 재정보증 또는 신원보증보험계약을 체결토록 하여 그 재정보증서 또는 신원보증보험증권의 사본을 지체없이 “갑”에게 제출하여야 한다.

11) 관리비 선수금

가. 입주자 및 퇴거자의 관리비 선수금(체납된 관리비 선수금을 포함한다.)은 “을”의 책임 하에 수납, 관리한다.

나. 가항의 관리비 선수금은 관리운영에만 사용하여야 한다.

12) 관리운영자금의 수납 및 집행

가. 관리비 등 일체의 관리운영자금은 “을”이 직접 수납할 수 없으며 “을”의 책임하에 지정 금융기관으로 하여금 수납, 예치토록 하여야 한다.

나. 일체의 관리 운영자금은 “을”의 책임하에 관리 운영하되, “을” 또는 “을”의 다른 관리기구의 회계와는 별도로 이 약정에 의하여 관리하는 “을”의 현지 관리소에서 독립하여 회계 처리하여야 한다.

다. “을”은 관리운영자금을 운영계획에서 정한 관리비 예산의 범위안에서 집행 하여야 하며 관리비 체납 등의 사유로 부족금이 발생한 경우에는 이를 “갑”에게 청구할 수 없다.

라. “을”은 매월 말 현재 예금잔액증명을 첨부한 관리비 등 관리운영자금의 집행수지내역을 다음달 15일까지 “갑”에게 제출하여야 한다.

마. “을“은 입주자의 관리비 부담경감과 관리수준 향상을 위하여 적극 노력하여야 하며, 매월말 관리비 등의 수납 및 집행에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하여, 입주자의 요구가 있을 경우에는 열람할 수 있도록 하여야 한다.

13) 하자처리

가. “갑”은 주택 및 제반 시설물 등의 하자처리에 관한 ‘갑“의 업무처리 절차를 ”을“에게 알려주며, ”을“은 ”갑“의 하자처리 업무절차와 동일하게 하자처리 업무를 수행하여야 한다.

나. “을”은 “갑”이 인계한 하자관리대장에 하자발생 및 조치내역을 기록, 유지하여야 하며 매월의 처리현황을 다음달 5일까지 “갑”에게 제출하여야 한다.

다. “을”은 급수, 전기, 하수관의 기능마비 등 입주자의 일상생활에 지장을 줄 긴급하고 중대한 하자가 발생하였을 경우에는 지체없이 “갑”에게 통보하고 필요한 응급조치를 취하여야 한다.

14) 안전관리

가. “을”은 주택법시행령 및 동 규칙에서 정하는 시설에 관한 안전관리계획을 수립하여야 한다.

나. “을”은 가항에 의한 안전관리 계획에서 정하는 바에 따라 시설별로 안전관리 책임자를 임명하여 책임점검과 안전관리진단을 실시하고, 그 결과를 문서로 작성, 보관하여야 한다.

다. “을”은 나항에 의한 책임점검과 안전관리진단의 결과, 위해가 발생할 우려가 있다고 인정되는 경우에는 당해 시설의 이용제한 또는 보수 등의 필요한 조치를 하여야 한다.

라. 시공업체 또는 입주자의 책임있는 사유로 인하여 안전사고가 발생할 경우 “을”은 즉시 자기부담으로 긴급복구를 한 후 구상권을 행사하며, “갑”은 이에 적극 협조한다.

마. “을“은 ”갑“으로부터 제반 시설물을 인수받은후의 안전사고로 인한 손실복구비 부담과 손해액 배상 및 제반 시설물의 유지, 보수 등 관리에 관한 일체의 책임을 부담하여야 한다.

바. “을”은 인양기 운행에 따른 안전사고에 대비하여 계약이행개시일전까지 보험에 가입하여야 한다.

15) 면책사항

“을”은 “갑”또는 입주자가 다음 각 항에 명시된 손해를 입었을 때에는 그 변상의 책임을 지지 않는다.

가. 천재지변 등 불가항력에 의한 손해

나. “을“의 사용인이 선량한 관리자로서 성실하게 수탁업무를 수행하였음에도 불구하고 발생한 화재, 도난 및 제 설비의 고장에 의한 손해

16) 관리업무의 인계

가. “을”은 관리기간이 종료되었거나 또는 제18조에 의해 계약해지 사유가 발생할 시에는 “갑”이 선정한 주택관리업자에게 관리업무를 인계하여야 한다.

나. 가항의 경우 “을”은 공인회계사 또는 회계법인의 회계감사를 받아 관리업무를 인계하여야 한다. 다만, “갑”이 인정하는 경우에는 그러하지 아니한다.

다. 나항의 회계감사 결과 “을”이 관리비를 위법 부당하게 집행하였거나 기타의 사유로 입주자에게 손해를 끼친 사실이 발견된 경우에는 “을”은 지체없이 그 손해를 배상하여야 한다.

라. “을”은 관리업무 인계시 관리비 선수금과 관리비 정산금액 및 공기구 비품 등 장비를 포함한 시설물 일체를 사용 가능한 상태로 인계하여야 하며, 당해 공동주택의 관리에 필요한 제반사항을 알려주어야 한다.

17) 관리종료 긴급처리

가. “을”은 관리기간 종료시점에 “갑”의 관리업체 선정과 관련해서 최종낙찰자 결정이 지연될 시나 선정한 주택관리업자가 불가피한 사정으로 관리업무를 수행할 수 없을 경우에는 그가 관리업무를 수행할 수 있을 때까지 관리업무를 계속 처리하여야한다.

나. 가항의 관리기간 연장이 “을”이나 입주자의 책임있는 사유로 인한 때에는 “을”은 “갑”에게 위ㆍ수탁 관리수수료를 청구할 수 없다.

18) 계약해지

“갑” 또는 “을”은 상대방이 본 계약에 약정한 의무이행을 태만히 할 경우, 상당한 기간을 최고하여 상대방이 당해 기간내에 그 의무를 이행하지 않을 경우, 임대시설의 사업목적이 종료되었을때 “갑” 또는 “을”은 본 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 “을”은 지체없이 관리업무를 “갑”에게 인계하여야 한다.

또한 “을”이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 “갑”은 이 계약을 해지할

수 있다. 이 경우 “을”은 지체없이 관리업무를 “갑”에게 인계하여야 한다.

① 하자처리업무 수행시 시공업체와 담합한 경우

② 관리비 수납, 집행등과 관련하여 다수인 관련 민원을 야기한 경우

③ 관리로 인한 민․형사상의 사고가 발생한 경우

④ 안전관리소홀로 “갑”에게 중대한 손실을 초래한 경우

⑤ 이 약정에 위반하거나 또는 시설물 관리부실로 인하여 하자가 발생한 경우

⑥ 주택법 제54조의 규정에 의하여 주택관리업 등록이 말소되거나 영업이 정지된 때

나. 가항의 경우 계약해지의 통지는 “을”의 주된 사무소 주소지 또는 현지 관리사무소에 통보함으로서 해지의 효력이 발생한다.

다. 가항에 의하여 계약이 해지되는 경우 “을”이 납부한 계약보증금은 위약금으로 “갑”에게 귀속된다.

라. “을”의 사정으로 계약을 해지하고자 할 때에는 해지하고자 하는 날의 2개월전에 “갑”에게 미리 통보하여야 한다.

19) 손해배상

가. “을”의 책임있는 사유로 인하여 “갑”또는 제3자가 손해를 입었을 경우 “을”은 지체없이 그 손해 전부를 배상하여야 한다.

나. “을”이 가항의 손해배상을 하지 않을 경우에는 “갑”은 “을”이 예치한 계약보증금에서 손해액을 공제한다.

다. 나항의 경우 계약보증금이 손해액에 부족할때에는 “갑”이 매월 지급하는 위ㆍ수탁 관리수수료에서 공제한다.

20) 연대보증인 책임

연대보증인은 이 약정에 의한 “을”의 제반 의무이행에 대하여 “을”과 연대하여 모든 책임을 부담한다.

21) 대휴제 실시

“을”은 관리업무의 공백이 없도록 연중무휴로 관리소를 운영ㆍ유지하여야 하며, 이를 위하여 관리소 직원에 대하여 대휴제를 실시하여야 한다.

22) 협조의무

가. “을”은 “갑”의 월 임대료ㆍ관리비 고지서 배부, 임대료ㆍ관리비 체납금 납부독려, 대환시행, 기타 “갑”이 단지내 입주자를 대상으로 하는 업무의 수행시 최대한 협조하여야 한다.

나. “을”은 단지내 부대시설 및 복지시설을 “갑”과 협조하여 개관하여야 한다.

23) 공가관리

“을”은 입주하지 않은 주택 및 부대복리시설 등의 내ㆍ외부 제반 시설물에 대한 관리책임을 지며, 동 시설물의 파손, 훼손 또는 분실되었을 경우에는 “을”의 부담으로 원상복구 하여야 한다.

24) 보 칙

가. “을”은 관리기간중 또는 관리계약 만료 이후일지라도 수탁관리 처리상 지득한 비밀을 제3자에게 누설하지 않도록 보안유지를 하여야 한다.

나. 이 약정서에 정하지 아니한 사항은 주택법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 처리하거나 또는 “갑”과 “을”이 협의하여 정하는바에 의한다.

다. 이 약정서의 일자 계산에 관한 사항중 이 약정서에 특별히 정하지 아니한 경우에는 민법을 준용한다.

라. “갑”이 “을”에게 지불하는 위탁관리 수수료는 월 단위로 약정하여 계약기간 수수료 총액(입찰금액)을 12월로 나눈 금액 중 10원미만은 절사하여 정한다.

마. “을”은 승강기 기타 시설물의 보수유지와 관련한 일체의 용역계약은 “갑”의 승인을 받아 체결하여야 한다.

바. 관리소장은 관련법령에 의한 일정한 자격을 갖춘 자로 배치하여야 한다.  끝.