제물포역 북측 도심 공공주택 복합사업 개발리츠
개요
사업설명
- ‘공공주도3080+ 도심 공공주택 복합사업’이란 민간사업으로 개발이 어려워 저이용·노후화되고 있는 역세권 부지를 공공이 지구 지정을 통해 확보함으로써, 도시기능 재구조화를 위한 거점 조성과 양질의 주택공급을 동시에 추진하는 사업입니다.
- iH는 본 사업에 리츠 방식을 도입하여 공공, 민간 등 다양한 주체의 참여를 유도하고 사업성 확보를 위한 최적의 사업구조를 마련합니다.
- iH는 리츠의 설립과 운영을 위한 제반절차를 지원하고 AMC 업무를 직접 수행함으로써, iH의 자산관리 역량을 활용하여 사업의 공공성을 확보합니다.
<도심 공공주택 복합사업 개요 - 출처 : 제물포역 북측 도심 공공주택 복합사업 2차 설명회(2021.11.15.)>
공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점 조성
- 01. 역세권-주거상업 고밀지구 : 역세권 지역을 다양한 기능을 결합한 복합 고밀개발을 통한 주거상업공간 조성 (고밀개발 / 녹색건축 지원 / 대중교통 이용성 제고)
- 02. 준공업-주거산업 융합지구 : 저밀개발 준공업지역을 맞춤형 산업·주거 공간을 갖춘 4차산업 육성의 전진기지로 조성 (4차 산업 육성공간 조성 / 기업육성 네트워크 지원 / 주거·산업 융합)
- 03. 저층노후-주택공급 활성화지구 : 노후·저층주거지를 양질의 생활SOC를 갖춘 안전한 주거공간으로 조성 (생활SOC 복합화/ 규제완화/ 도시 공간구조 재편)
※ 본 자료에서 제시된 내용은 관계기관 협의, 심의, 인허가 과정 등에 따라 변경될 수 있습니다.
사업개요
- 위치 : 미추홀구 도화동 94-1번지 일원
- 면적 : 99,261m²
- 공급규모 : 3,497세대
- 사업방식 : 도심 공공주택 복합사업(리츠 방식)
- 사업기간: 2022. ~ 2041. (임대기간 포함)
- 근 거 법: 공공주택 특별법, 부동산투자회사법 등
※ 사업개요는 관계기관 협의, 심의, 인허가 과정 등에 따라 변경될 수 있습니다.
사업연혁
- 2021.05.
- 「3080+주택공급대책」 도심 공공주택 복합사업 후보지 지정(국토부)
- 2021.12.
- 제물포역 예정지구 지정 공람·공고(市)
- 2022.02.
- 제물포역 북측 도심 공공주택 복합지구 지정(市)
- 2022.06.
- iH TFT 운영을 통한 리츠방식 추진 결정
- 2022.09.
- 제물포역 도심 공공주택 복합사업 리츠방식 주민설명회
- 2022.09.~10.
- 리츠 금융주간사 공모 및 선정(교보증권)
- 2023.04.~08.
- 민간사업자 공모 및 재공모
- 2023.11.
- 우선협상대상자 선정(디엘이앤씨 및 현대건설 컨소시엄)
- 2023.12.
- 민간사업자 사업협약 체결, 리츠 설립
- 2024.03.
- 복합사업계획 승인 신청 접수(市)
- 2024.05.
- 보상계획 공고
- 2024.09.
- 출자타당성 검토 의뢰
- 2024.11.
- 통합심의 개최 및 조건부 가결
- 2024.12.
- 복합사업계획 승인 고시
주요 사업내용
- 제물포역 도심 공공주택 복합사업 개발리츠
- 리츠 설립 및 영업인가 : 금융주간사 및 민간사업자 선정, 리츠 설립인가(등록), 영업인가 등
- 재원조달 : 출자금 모집(HUG 등 공공기관, 민간사업자 등), 주택도시기금 대출, HUG 보증, PF 대출 등
- 건설공사 등 : 시공사 선정, 철거 및 시공, 주택·상가 등 분양 및 임대 업무 등
- 청산 : 분양, 매각 후 잔여재산 분배 및 배당 등
- 사업자 간 역할
- (iH) 사업시행자, AMC, 보상·분양·임대 및 사업관리 등 업무대행자, 리츠 출자(보통주)
- (리츠) 재원조달, 시공 관리, 보상·분양·임대 업무 위탁 등 사업시행자
- (HUG) 리츠 출자(우선주), 주택도시기금 대출, 민간 PF대출 보증
- (민간투자자) 재무적·건설적 투자자로서 리츠 출자, PF대출
- (건설사) 도급계약을 통한 철거 및 시공
※ 사업내용은 관계기관 협의, 심의, 인허가 과정 등에 따라 변경될 수 있습니다.
리츠사업 특장점
- (높은 수익성) 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 현금배당하도록 의무화 되어 있습니다.
- (안정성) 부동산이라는 실물자산을 통해 물가상승에 따른 투자가치 하락위험 회피 가능, 임대료 등 비교적 안정적인 수익원 확보, 부동산 처분을 통해 투자 원금 손실을 최소화 합니다.
- (투명성 제고) 국토교통부의 지도‧감독, 부동산 투자 및 운영관련 중요사항이 공시되어 투명성이 확보됩니다.
- (자금조달의 용이성) 기금, 민간사업자 출자 및 융자 등 다양한 수단을 통한 자금조달이 가능합니다.
기대효과
- 공공이 전문성을 바탕으로 새로운 개발수단을 도입하여 신속히 사업을 추진하고 인천시민의 주거안정을 실현합니다.
- 도시의 공간구조 개편과 함께 양질의 주택공급 기반을 마련하여 주민 재정착율 향상을 도모합니다.
- 무주택자, 실수요자 등에 대한 주택 공급을 통해 인천시민의 삶의 질 향상을 도모합니다.
개발방향
- 「공공주택 특별법」 내 도심 공공주택 복합사업 신설(’21. 10.)에 따라, 제물포역 북측 일원을 복합지구로 지정(‘22. 2.)하고, 공공 주도의 사업 추진에 따른 용적률 상향 등의 인센티브를 확보하여 양질의 공공주택을 공급하고 지역 환경을 개선합니다.
- 「부동산투자회사법」에 따라 복합사업 추진을 위한 리츠를 설립하고 iH가 리츠의 AMC 역할을 수행함으로써 공공성과 전문성을 확보하여 신속한 사업 추진을 도모합니다.
향후계획
- 2025.상반기
- 출자타당성 검토 완료, 내부절차(경영회의, 이사회) 및 시의회 의결
- 2025.상반기
- FI 모집 및 LOI 접수, HUG 기금투자심사 승인
- 2025.하반기
- 리츠 영업인가 및 출자, 보상 개시, 이주 및 철거공사 착공
- 2026.하반기
- 건설공사 착공
- 2031.하반기
- 건설공사 준공 및 임대 운영 개시
- 2037.하반기
- 임대 운영 완료
- 2041.하반기
- 나눔형 환매권 정산 및 리츠 청산
※ 향후계획은 관계기관 협의, 심의, 인허가 과정 등에 따라 변경될 수 있습니다.
참고자료
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